“二手房”与“一手房”最大的区别在于，“二手房”背后都有着一段或长或短的历史。对于这些二手房背后的故事，新的房主或租客有时并不知情。

    沙发下有“孝”字牌

    北京朝阳法院不久前审理过这样一个案子。

    去年9月，房客因工作需要，在安贞医院附近租了一套房子，并交了三个月的租金8100元、押金2700元以及1000元中介费。但签合同的当天晚上，他到出租房内打扫卫生时，发现屋内的沙发下面，有老人过世时使用的“孝”字牌。因为离医院比较近，房客怀疑房子里死过病人，不敢继续租住下去。于是找到中介公司要求退掉这处“凶宅”，由于多次找中介沟通未果，房客把中介公司起诉到法院。

    此前，朝阳法院还遇到过此类纠纷。当年，购房人李先生考虑到孩子上学，购买了朝阳区望京一小区刘女士的房子。李先生搬进新居没多久，就听物业和邻居说起，这间房子里曾发生一男子坠楼事件，排除他杀，属于意外死亡。

    李先生认为，房主没有向自己说明房子的历史，有故意隐瞒事实的行为，他找刘女士退了房，还向朝阳法院起诉，要求经济索赔。

    朝阳法院的一份调研报告显示，房主或中介不向买房人或租房人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况，由此而造成的房产纠纷越来越多。

    这里面还包括隐瞒待售房屋质量问题，如房子经常漏水或存在较为明显的装修污染；隐瞒周边环境问题，如房子紧邻配电室存在噪音污染、住处周边是大型垃圾处理场等；或隐瞒必要生活设施情况，如饮用水质不合格、小区为临时用水或用电等。

    中介：能瞒就瞒

    小何是本市一家中介公司安定门店的经纪人。对于隐瞒二手房历史情况的问题，他笑着对记者说：“太常见了”，并承认自己也做过这样的事儿。

    “我刚入行的时候，我师傅就告诉我，对买房、租房的客户，一句也不要多说，多说了，对自己一点儿好处都没有。我现在的原则就是，尽量不骗人，但对一些不利于成交的，能瞒就瞒，特别是大家比较忌讳的房子里死过人这种事儿。”

    说起凶宅，小何讲了一件他亲自经历的事儿。一年前，他们门店曾经接过这样一套房子，户型、环境都很好，报价也合理，但缺点是女主人半年前在这里喝农药自杀了。办完丧事儿后，男主人情绪也一直不好，亲人就想把这套房子卖掉，于是找到他们。

    接房的当天晚上，就有人交定金，买主是一个四十多岁的中年人。按计划将3天内签合同，但第二天，买主要求再看看。这次来，陪他来的还有一个和他年纪差不多的男子。离开房子，买主和陪他来的朋友单独聊了一会儿，然后，买主回到门店后当即提出马上退定金。买主的态度非常坚决，店长和他谈了3个多小时也没用。

    后来，买主找到总公司，房主自己心虚只好把定金退了。小何说，他也不确定是不是那个买房人的朋友从邻居处打听到了什么。但结果是，他们的隐瞒没成功。当然，这未影响这套房子的再次出手。一周后，这套房子就从小何手里卖出去了。

    算不算“隐瞒重要事实”

    租房人许静对中介“一句话不多说”这一点深有体会，并深受其害。

    前不久，许静通过中介在东城区北新桥附近租了一套房，一居室60平方米，月租金5500元，价格不低，但许静考虑到位置好，适合自己，还是咬咬牙租下来了。入住当天，许静惊讶地发现，这房子没有管道煤气，还用的是液化煤气罐。许静说：“我当初看房的时候，看的、问的都挺仔细的，包括暖气冬天能达到多少度，窗户的纱窗是否有洞进蚊子，供电是否能带得动两个空调等等，但就是没想到，二环里的楼房还有没通管道煤气的。”

    许静马上打电话给中介：“这房子怎么用的还是煤气罐呀？我花5000多元租的房子，还得吭哧吭哧往三楼搬煤气罐？”中介听了很平静地说：“大姐，您别生气。这儿是没有管道煤气，不过，不影响您使用，您花10块钱，就有人给您送上门……”

    “我都20年没用过煤气罐了，我都不知道怎么用了，总担心一不小心煤气泄漏，你们怎么没人和我说一声呀?”许静质问道。“您也没问呀？”中介的态度开始生硬。

    后来，许静本想退租，或起诉中介，但她辨别不清这是中介的责任，还是她自己的责任，于是，这件事就被她暂时放下了。

    法官：重大伤亡的可算凶宅

    像许静一样，许多购房人、租房人都分辨不清：对于二手房的一些特殊情况和历史，哪些是中介应该主动告知的，哪些是不必告知的?一些影响自己决策的信息,中介没有告知，是否侵犯了自己的知情权？是否应承担因隐瞒形成的责任？

    对此，朝阳法院的兰楠法官表示，中介在居间的经营业务中，应承担主动告知的义务。合同法第425条规定：居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    兰楠法官还说，至于什么是“与订立合同有关的重要事实”，法院在裁量时，主要考虑两个方面：一个是必须，另一个是重大。“必须”是指影响居住者正常使用的，包括水、电、气、暖等问题，比如许静遇到的天然气管道问题，中介是应当主动告知的。

    “重大”是指对居住的安全性、便利性造成影响的，比如房子的水管曾经爆裂过，房子曾经失过火，房子是所谓的“凶宅”等。

    我爱我家副总胡景晖建议，购房人、租房人通过经纪人了解房屋是必要的，但最好也要通过周围的邻居，居委会和物业公司了解房屋的情况，并注意分别在白天、晚上来多看几次。在现有条件下，这也不失一种保护自己权益的方法。  

    （《北京晚报》4.18 李海霞）