我国内地商品住宅土地使用年限70年,确立于1990年,早已成为惯例,很少人会问为什么是70这个数字。其实,70年的设定与霍英东的香港经验不无关系。
1980年代初,霍英东最早向中央领导提出建议,租地给外商开发,借鉴当时港府在界限街以南的批租年限“75年”为参照,而中央政府最终为住宅选择了一个比75年更短一些的70年,其他类型的土地年期则更短。
北大教授周其仁曾撰文形容中国城市土地制度是一部“急就章”,在不到一年的时间里,便确定了从法律严禁土地转让、租赁和买卖,到形成可以拍卖土地使用权的市场体制。他还认为“最大之失”是“把香港单一土地所有制的特殊,错以为是可以通行天下的一般。”
在中国内地,不管年限多长,土地都是归国家所有,私人部门(包括自然人和法人)只拥有40年至70年的使用权。也就是说,中国内地与世界大多数国家的土地所有制结构不同,而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体,而且都属于低税收地区,它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利,通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企),而中国内地则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体,依靠外在资本持续进入没有可能,那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢?
(《新民周刊》2013年12期 肖喜学)