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| 自清水寺眺望京都（姚远摄） | 京都三年坂的传统街道（姚远摄） |
“人”的空间尺度
黄昏时分，当你站在京都东山的清水寺望去，眼前是群山环抱中的古城，星罗棋布的古塔、民居或寺庙的屋脊，在夕照下熠熠生辉。清水寺前，沿着产宁坂等老街步行到祗园新桥，随处可见的是寺院、神社、庭园，路旁则是一家家经营清水烧、京扇子、京果子、宇治茶、西阵织等传统特产的老铺。置身京都，你仿佛是在宋明之际的中国，它呈现的是《清明上河图》或《东京梦华录》那般的繁华市井。在这里，无论是街巷的空间尺度还是邻里间的民俗风情，我们都有一种似曾相识感，宛若置身老北京的锣鼓巷或是老南京的颜料坊。
这样的相似并非个案。《采访本上的城市》的作者王军就发现，如果比较起纽约与北京的地图，曼哈顿的路网与老北京的胡同密度极为相似，均是东西向的街相隔60米，南北向的街相隔240米。无论是在京都、在曼哈顿还是在老北京，在这些老城市的空间尺度里，人们可以从容地靠步行享受到俯拾皆是的商店、咖啡馆、博物馆所带来的城市的愉悦和魅力。为了保卫这种街道布局，反对为汽车而建的高速路碾过纽约的计划，正是美国著名记者雅各布斯1961年写作《美国大城市的死与生》的初衷。
城市带来的愉悦和魅力来自于对城市生命的尊重。城市是为人而建的，是让人能够在街巷里徜徉、散步而建造的。一座充满魅力的人性的城市，人们能在此平静地坐在欧洲的咖啡馆或中国的茶馆里闲聊，能在东方的寺庙、西方的教堂或公园这样的公共空间里相遇，能随时得以触摸到时间的印记与具有城市特色的空间地标。有了这些人的因素，正如我们在北京什刹海、纽约曼哈顿、京都?园所见到的那样，城市便具有了无穷的魅力。
然而，这一切我们似乎难以在北京的五环路或上海的浦东找到。美国规划师学会全国政策主任苏解放曾在《?望》新闻周刊撰文评价浦东：“如果没有人想住在浦东，这不足为奇。从磁悬浮车站到陆家嘴尽端这一趟线上，没有城市场所，没有吸引商家的有诱惑力的商业区，没有街道生活。在没有人走动的地方，人行道宽大无比，而当你终于到了电视塔和购物中心，需要宽阔的人行道的时候，它们却消失在了交通的海洋里。你甚至不能步行到金茂大厦！”
那么，在建筑技术昌明的今天，新城和老城却出现了这样的反差，其原因来自何方呢？
老城市的生命何在
要解释这一切的话，也许我们要回到“什么是城市”这一基本问题。城市不只是一个空间形式的聚合体，它更是人类赖以生存的社会-空间生命体。这样的生命体，以财产权空间单位构成细胞，以稳定友善的社区邻里即街巷作为经络，以形形色色的公共空间作为人们交往的结点，北京的四合院、胡同、庙宇正是这样组成城市的细胞、经络与节点。不是外在的空间形态，而是内在的机制――稳定的财产权与良好的公共服务，才是赋予城市以魅力的城市生命本原。
在京都，大量的传统民家、庭园和寺庙构成了数以千计的老街（町?み）。所谓“有恒产者有恒心”，其实正是靠稳定的财产权，才让京都人世世代代精心经营起自己的家园。那些古老的庭园和民家，透过院墙看到的一方假山或一株古梅，这些时间的印痕，恰恰是一代代房主人用心维护的明证。
在财产权稳定保护的机制下，政府不会动用公共权力对民居进行征收改造，相反，政府却因财产权的保护和升值而获益。例如在日本，地方政府财政收入的一半来自对房地产征收的固定资产税。这就是说，历史街区保护得越好，这一地段房地产的综合价值就越高，不仅居民因不动产升值而收益，也为政府提供了丰厚的财源。日本的固定资产税，在美国则被称为不动产税（property tax），都是按照土地或房屋的不动产市值，按一定税率向所有人每年收取的税款。由于城市政府税收的一半以上来自不动产税，这吸引了政府专注于供应公共服务，保障物权的稳定和增值，从而使得大拆大建难以发生。
一方面，政府依靠不动产税源源不断地向社会提供交通、环保、绿化等公共服务；另一方面，公权力通过立法的方式规范和引导居民对城市遗产的保护。日本1966年制定了《古都保存法》，在京都、奈良、镰仓等10个历史城镇划定了多处“历史的风土保存区域”。1975年，日本修订《文化财保护法》，设立了国家级的“传统建筑物群保存地区”，迄今已登录了京都?园甲部、产宁坂等79处历史街区，总面积2996公顷，对多达14300件传统建筑物采取了有效的保护措施。
以稳定的财产权和良好的公共服务为前提，社会的因素让老城市进一步焕发出生机。在京都，位于“今日庵”的“里千家”和位于“不审庵”的“表千家”，就是庭园和茶道完美结合、传统建筑延续社会功能的典范。我曾在探访京都涉成园的路上，无意“发现”了创于1832年的名店“京扇堂”。店铺不大，但都是手工制作，前店后坊，从“能乐”用的“仕舞扇”到佛教的“写经扇”，都相当精美。在“京扇堂”左右，还有和式家庭旅馆、“和果子”小店、神社天满宫，是一派温情的市井画卷。为了振兴传统社区，居民们从对乡土的热爱出发，形成了持续几十年的“社区营造”运动。市民社会的贡献，成为日本著名文化遗产学者西村幸夫写作《再造魅力故乡――日本传统街区再生故事》的丰厚源泉。
我们还需要“欧斯曼的幽灵”吗
京都的这些情景似乎与我们生活的很多中国老城市相去甚远。我们通常熟悉的似乎是这样的景象：
“他将直尺按在城市地图上，穿过中世纪拥挤狭窄的街道画出条条直线，创造出新的城市形式。他推倒一切挡道的东西，让路给林荫大道。”
其实，这并非是说当下的中国，而是秦晖在《城市化与贫民权利》一文中所引述的欧斯曼巴黎大改造的文字。欧斯曼拆除的对象是巴黎老城，而他的手段则是依靠国家权力的直接介入。秦晖从民权的视角，猛烈批判欧斯曼的行为实际上是“对民权的蔑视”和穷人的“一场灾难”。
当然，欧斯曼的改造更是一场文化遗产的浩劫。130多年来，在法国，在全世界，对欧斯曼的批评声始终没有停止。人们认为，欧斯曼拆掉了包括城岛在内的大片中世纪古城区，几乎“毁掉了巴黎”。恩格斯也在《论住房问题》中，将“巴黎变为一个纯粹的豪华都市”的做法称为“欧斯曼的幽灵”。而在经典的《法兰西内战》中，马克思则斥责它是：“欧斯曼为了给游手好闲者的巴黎腾出地盘而把历史夷为平地的那种汪达尔行为”。而在我看来，“欧斯曼化”的本质，是抹煞城市生长的自然因子，而完全依赖国家权力来重新设计人类的生活方式。
在10年前，欧斯曼的巴黎却是一些中国官员乃至学者礼赞的对象。更重要的是，由于物权的缺席，使得10多年来“欧斯曼化”在中国城市找到了强大的盟友。由于尚未建立物业税的税收机制，严重制约了政府的税源，使得城市的公共服务投入不能正常回收。惟一的回收途径就是拆房卖地，通过土地财政的方法，用土地出让的收益支撑起公共服务的巨额投资。
其结果，便是一如当年欧斯曼的所作所为――种种以“改善民生”为名的旧城改造，在成片的摧毁历史街区、瓦解传统社会的同时，更用公权力处分了公民的财产，支配了民众的生活方式。城市的管理者一旦对某片历史街区做出“旧城改造”的决定，往往是附着于土地上的一切公私不动产，从公民私人的四合院，到学校、医院、邮局等公共机关均需拆除，居民均需迁走。而城市管理者左手刚从居民手上“收缴”了土地使用权，右手便将其出卖给开发商。
近日《南风窗》对某江南古都的一则报道是当代欧斯曼逻辑的新注解。区政府官员声称，要利用拉动内需的机会加大危改力度。他规划要“将老城区超负荷的居民全部迁出去”，然后将古建筑改造后“配置给现代的文化、商务精英”。改造的目的则是“通过改善他们（老百姓）的生活条件、提高他们的生活品质来帮助他们”，但对于反对改造的“钉子户”，却需要把它“迅速地强拆掉”，因为这是“为了全民的利益”。
这些语言的背后，我们可以看到，现行城市管理模式仍是由少数精英来决定大多数人的财产乃至生活方式的前现代的权力逻辑。在这样的权力逻辑中，财产保护、社区协商、社会对话、公众参与几乎全部缺席，居民没有权利决定自己社区的未来，谁也不能保证自己家园的明天会在哪里。然而，在今天，在民众文化权利和公民权利意识日益昌隆的21世纪，我们有权利要问：对依然保留着深厚历史文化和浓郁民俗民风的老城市，我们还需要“欧斯曼的幽灵”吗？
