记者：今年以来,房地产价格不降反升,出乎大家的意料,你从研究投资的角度怎样看待这个现象？
张汉亚：统计局公布的统计数据显示,1―7月,全国商品房平均销售价格2724元/平方米,同比提高1
房价上涨明显,在商品住宅平均售价继续上涨到2480元/平方米、提高10.4%的同时,办公楼的平均售价竟提高了32.3%,达到6970元/平方米;商业营业用房的平均售价也提高了14.9%,达到4312元/平方米。
有两个现象值得注意,一是虽然房价上涨了,但销售形势依然十分火热,1―7月,全国累计销售商品房1.34亿平方米,同比增长25.2%;商品房累计销售额3657亿元,同比增长41.4%。二是尽管国家逐步收紧“地根”,房产开发速度并未减慢,1－7月份,虽然全国房地产开发投资增幅比去年同期回落了5.5个百分点,但仍同比增长28.6%。对房地产的投资现状仍应给予高度重视。
记者：那么,房价上涨是否有违宏观调控的初衷？
张汉亚：2002年以来,商品房销售额的大幅攀升带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递,进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨,刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张,最后形成全社会固定资产投资规模过大,增速过快的情况。房地产业的升温是这一轮投资问题的“源头”,如果“源头”温度降不下来,那么,生产资料部门的盲目投资就无法从根本上得到抑制。所以,宏观调控就要起到从“源头”降温的作用,事实上从金融机构房地产贷款增速出现下降看,宏观调控的效果是显著的。
记者：你认为下半年房价走势如何？
张汉亚：这是由市场供求关系所决定的。由于土地供应的减少,地价均有不同程度的上升;投入房地产业的资金也在减少,商品房供应量的减少将会在一年以后明显显现;购房需求不变,今后的房价势必会有一定程度的上升。近日,央行报告中也分析说“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨”。
而从需求上看,本来房价上涨,开发商标价很高,购房者就应不接受,可实际情况却是伴随着销售价格的上涨,商品房销售额也在加速上涨,这表明房价上涨不是由供给成本上涨单方面推动的,房地产市场需求十分强劲,开发商借势涨价。由于过去几年来的低利率,个人住房贷款促成了房地产潜在需求以爆发性方式释放成实际需求,形成了实际需求增长高峰。特别是1998年以来,我国房地产需求形成爆发性释放格局,商品房销售额的平均增长率达到GDP增长率的3.7倍。此外,2004年第2季度的商品房同比涨幅为11.6%仍然略低于城镇居民可支配收入增幅11.9%。过去三年,我国商品房价格的同比涨幅一直低于城镇居民可支配收入增幅。根据价格围绕购买力波动的规律,这表明,从购买力角度来看,我国商品房价在过去几年中已累积了相当的上涨动能,房价将会进一步上涨。
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