按照正在征求意见的物权法草案,业主依法共同决定制定和修改业主会议议事规则,选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等,以维护业主作为产权人应有的权利。
[生活案例]2004年底,围绕着小区物业选聘以及新旧物业的交替,上海某小区内上演了这样一幕:在公开招标选聘中落选的鹏欣物业
[草案摘录]下列事项由业主依法共同决定:(一)制定和修改业主会议议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举和更换业主委员会;(四)选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金;(六)修缮、改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议,业主会议经三分之二以上业主同意,可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。
[记者点评]物业本是全体业主聘请的“管家”,是受业主的委托,帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但现实生活中,他们却常常“反客为主”,让很多业主不得不看他们的“脸色”行事。
根据物权法草案的规定,对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人,业主有权更换。此外,业主还可以自行管理建筑物及其附属设施,而不聘请物业进行管理。专家认为,这在一定程度上可以避免开发商和物业“联手对付”业主现象的发生。
草案规定,业主对物业进行更换,属于产权人的权利,只要“经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”,就可以实施。如果物业发生侵害业主权益的行为,业主还可将其诉诸法律。相关规定给业主更换令人不满意的物业提供了法律依据。也许,不久的将来,对于业主来说,更换物业不再是一个令人头疼的话题。
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