对于买房人来说,买到了经济适用房划算又实惠,但深究这些现象背后的原因,折射出经济适用房制度的诸多漏洞,首先是有房有钱的人甚至开宝马也能住经济适用房,说明购房人资格审查的缺陷;炒卖经济适用房号、开发商自限利润、经济适用房提供了滋生腐败的土壤;远离城区,交通和居住成本增加、就业难度加大,经济适用房居住并不“经济”……
存废之争:对经济适用房不能因噎废食
经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利,是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。正因为这种先天“双重身份”,使经济适用房摇摆在商品房和社会保障性质低收入住宅之间的模糊定位中,全国工商联住宅商会会长聂梅生分析,经济适用房被定义为商品房的一种,但是同时又含有政府补贴性质,如免掉土地出让金、限制开发商的利润等,体现了计划干预经济的延续。经济适用房保障对象定位于中低收入家庭,这个群体在所有购房对象中可以占到70%到80%。而2004年全国经济适用房投资只占全部房地产投资的4.6%,经济适用房的供应量,与广大中低收入者巨大的住房需求相比,简直是杯水车薪。因为中低收入群体过于庞大,所以在无法来挑选补贴对象之时,只好排队来解决,但是排队的一个结果就是倒卖房号,缺乏公正和公平。有专家认为,这些情况,一方面说明经济适用房分配方式的落后,另一方面说明经济适用房供应不足,供需比例严重失调,此种制度设计不仅监管成本高,也远远满足不了中低收入人群的购房要求,应该废除。
尽管如此,经济适用房的问世带给中低收入者多少欣喜和希望,使他们也能跟随都市前进的步伐,住进新居,圆了住房梦,特别是经济适用房对平抑房价功不可没,比如,经济适用房曾一下子把1999年北京的商品房价拉下了近千元,到2002年,经济适用房又使北京房价同比下降249元。可以想到,没有经济适用房的价格参照效应,那么商品房价格将会肆无忌惮地暴涨。推出具有社会保障性质的经济适用房,就是政府通过“有形之手”调控商品房市场的手段之一。
当大量高档商品房出现空置而一些大城市经济适用房“一号难求”时,老百姓对经济适用房表现出极度的渴望,叫停经济适用房就是因噎废食。特别是目前,土地价格和房价正处于缓慢的持续上涨中,部分中低收入者的收入增长赶不上房价和地价的增长。这部分人需要借助政府的公共力量来解决住房问题。只有经济适用房得到了健康快速的发展、城市的房价更接近老百姓的承受能力,更多的民众才能买得起房,广大市民的住房权益才能得到保障。
利弊之争:经济适用房改革迫在眉睫
关于经济适用房的利弊之争,一直没有停止过,这是因为经济适用房运行过程中管理的不到位,经济适用房制度出现许多“猫腻”和扭曲。经济适用房的监督管理应存在于立项、土地拨划、配套设施建设、销售定价等各个环节,可经济适用房的开发建设的有关职责都由开发商自己承担,这导致在实施的过程中发生了许多政策上的偏差。比如按照规定,承建经济适用房的开发商利润要控制在3%,但是在虚报成本,审查不严的情况下,开发商往往超越此界线;同时,一些地方政府还允许开发商在经济适用房项目开发中开辟出一部分商品房加以销售。这样,本是国家保障中低收入者的优惠却被开发商进行“利益截流”,一些开发商还为了尽快卖房,把房屋面积建得很大,老百姓实际上难以享受到国家的优惠。另一方面,由于经济适用房建设享受许多土地、税收等政策优惠,很容易滋生腐败,也不利于房地产市场的公平竞争。
目前对购房者资格条件的审核管理存在许多漏洞,在社会诚信系统没有建立的条件下,购房者家庭年收入证明等要求的材料可以通过多种造假途径获得,经济适用房帮助的不是真正应该得到帮助的人,大量经济适用房流入了实际上并不缺房、而是着眼于升值的投资者手中,给国家造成了不必要的损失。值得一提的是,中低收入家庭实现富裕后,依然永久性占有经济适用房,住房保障资源不能流转循环,不能长期用于解决中低收入家庭居住困难。
中国社会科学院刘维新研究员认为,政府建经济适用房目前采取的是划拨土地、减免24种税费的政策补贴办法,补贴的对象是开发商,并限价限对象出售,政府希望能借此直接降低房屋的建设成本。但是,这种做法不仅使开发商对政策优惠信心不足,无法落实政府规定的限对象和限价政策,直接导致了经济适用房的供应不足,甚至政府也背上了沉重包袱:因经济适用住房小区建设地点通常离主城区较远,市政基础设施普遍薄弱,完善小区水、电、气、道路、排水等基础设施也需大量资金投入,还要承担市政项目如中小学、周边道路、桥梁等建设的任务。经济适用房大多距离城区远,就业机会少,只能经济居住,却不能脱贫致富,有的经济适用房区已成为社会治安问题严重的区域。
改革之争:依靠制度创新开创未来
对经济适用房政策运作方式进行改革创新势在必行。比如,北京市建委表示将不再新建像天通苑、回龙观这样超大规模的经济适用房项目,避免出现低收入人群过度聚集的情况,今后新建经济适用房小区,规模应在30万平方米左右为宜,而且将在东南方向的地铁交通沿线规划选址建设经济适用房项目。
最近,建设部政策研究中心的研究表明,今后经济适用房将租售并举或者以租为主等,经济适用住房的建设、销售等机制都会有改革,以健全我国的住房保障制度。此外,针对经济适用房的种种弊端,专家们认为,直接提供货币化补助应该是另一条出路。把目前的政策性的“间接补贴”改革为“直接补贴”,直接面对中低收入的城市贫困人口。比如山东日照市对经济适用房制度由补“砖头”改为补“人头”的改革值得借鉴。货币化补助解决了原先制度的“双轨制”问题,真正使“经济适用住房具有社会保障性质的政策”落实到了实处,而且增加了居民购房的自由选择程度。
南京市建委研究室主任陆玉龙分析认为,经济适用房制度的根本缺陷在于,忽视了住房的特殊性,政府用于经济适用房的补贴没有转化为应有的房屋产权,导致住房保障资源不能循环累积,使我国住房保障体系将长期难以建立。为弥补这一根本缺陷,应坚持公共财政原则、遵循市场经济规律、运用现代产权法则、建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房制度”(简称共有产权制度),实现住房保障制度创新的设想。按照这一设想,政府用于补贴中低收入家庭购房的财政支出(包括减免土地出让收益)凝固在所购房屋上而不是购房主体上,一旦购房人“脱贫致富”,政府很容易收回原始投资,并获得相应比例的投资收益。目前江苏正在加紧研究制定“经济适用房共有产权制度”改革的试点方案。
 |
