本报北京5月10日电(记者李瑞英)中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在日前由中国社科院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社在京举行的2007年中国房地产高峰论坛上说,我国房价前两年大幅上升引起政府的高度重视并出台了一系列政策,人民群众对此也很关注。如何看待房价上涨,采取何
他说,房价上升的背后是复杂的经济利益关系、社会分配关系,以及受国情、市情和发展阶段的制约。严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前,我们通常所说的房价增幅是当年平均房屋售价(销售收入/销售面积)与上年同期之比。“房价增幅过快”作为一种判断,是以上年房价基本合理为假设前提的。判断房价上升是否过快(慢),不仅要看当年同比增幅,还要看上年房价基数,乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年,由于住房市场化时间较短,现在的房价还不是完全意义上的市场价格,依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如,2000―2004年北京房价年均增幅为0.78%,是一个房价4年基本没有变化的基数;计入2005年高幅增长的房价,5年平均增速为4.2%,而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%;计入2006年13.6%的房价增幅,北京6年平均房价增速为5.7%,仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。
他认为,我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。我国13亿人口,正处于工业化和加速城市化阶段。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国每年1000多万城镇增量人口的住房需求和由于消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求,以及进行旧城改造而出现的被动住房需求的现状。这些因素叠加,形成了不可遏制的刚性需求,并造成了房价上涨的基本动因。抑制房价过快上涨,基本途径是多建房,建好房,增加住房的有效供给。解决这一矛盾,应是房地产政策的主要着力点。
他提出,在房地产政策上,既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响,强化政府在市场失灵领域干预的作用,对房地产市场实施调控,又要着力完善住房保障体制。要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权、财权合理匹配的基础上,根据公共财力提供的可能性,增加公房建设,满足低收入阶层住房的基本需求;又要充分发挥市场配置房地产资源的作用,利用价格杠杆调节住房分配,逐步满足中高收入阶层改善性住房的需求。
 |
