烂尾楼的形成
已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，被业界称为烂尾楼。这些烂尾楼就像城市的疮疤一样，影响了城市的整体规划布局与整洁靓丽。
房地产是资金密集型行业，烂尾楼占用了大量的资
造成资金链条断裂的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。工程未完，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工，也形成了烂尾楼。
预售制度是原罪？
开发商取得了土地的开发权，房子尚未盖起，预先向业主收取费用，这个制度就是在我国已实行13年的商品房预售制。烂尾楼的问题引起广大消费者思考，商品房预售制是否把房地产开发中存在的风险转嫁到消费者身上，成为了帮助开发商圈钱的手段。
1994年11月15日建设部令第40号发布《城市商品房预售管理办法》，其中第九条指明：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这本是促进房地产业发展和保护消费者利益的一项政策措施。据业内人士介绍，在我国房地产业起步时期，商品房需求不够，预售制度减少开发商的资金压力，吸引有钱的开发商进入这个行业，美国房地产业也经历过这个发展阶段。预售制度有其存在的合理性。
日前有专家指出取消预售房制度，只许卖现房。许多银行界人士也指出，应进一步完善商品房预售制度，取消预售的融资功能。事情是否这么简单？北京世纪皓产房地产投资顾问李先生告诉笔者，一下子取消这个制度，房地产业会重新洗牌，资金少的房地产商会被淘汰，那么会形成几个大的寡头垄断，到时候房价很可能在现有基础上继续上涨。
李先生介绍说，中国大大小小许多城市的房地产业发展并不平衡，北京、上海等一线城市房地产业发展日渐成熟，而一些中小城市才刚刚起步，因此当一些限制性政策“一刀切”出台时，中小城市的房地产商往往会抱怨“上海感冒，我们吃药”。许多业内专家认为，预售制度本身并没有什么问题，在我国房地产业刚兴起的时候，对整个行业形成良性竞争态势有促进作用，但房地产业发展到现在，显而易见其弊端越来越突出，远远有悖于政策的初衷。
预防烂尾楼问题
实际上，很多老百姓并不了解商品房预售制的具体政策法规，根据2001年8月15日修正的《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。另外，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交除上述第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料外，还要有开发企业的《营业执照》和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案。这些条件都充分限制了商品房预售的门槛。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。消费者在购买房子之前应仔细查验上述证件和批文。有了这些有效文件，消费者买房之前起码能够放心开发商的资质问题。“《办法》规定的是很好，而实际上，很多烂尾楼就是审批不严格的结果。”有专家建议，“政府主管部门应力行审批制度，适当制定相关措施来约束审批，是把问题解决在前面的关键。”
钱交给了开发商，剩下的问题就在预售款的监管上。专家认为，解决好预售款监管的问题相当于牵住了烂尾楼的“牛鼻子”。据了解，日前，央行、银监会、建设部正在制定关于楼盘预售款专项的新的监管政策。此政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，从而促使预售资金真正做到“用于有关的工程建设”。
 |
