继宁波、青岛、福州、广州、北京推出限价商品房之后，2008年，全国更多的城市加入了开发限价房的阵营。随着限价房在全国铺开，各种争议也纷纷出现，有人为限价房叫好，有人认为限价房很难达到应有的效果，还有人对限价房的具体执行标准，例如中等收入人群的概念如何界定，限价房的总量如何控制提出质疑，面对这些问
政府：建立住房梯级保障体系
所谓限价房，就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。那么，在我国，限价房的出台有怎样的背景？
清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者分析说，1998年全国城镇住房制度改革开始推行，它最终确定的住房供给体系包括商品住宅、经济适用房和廉租房，分别满足中高和高收入、中低收入和低收入家庭的住房需要。同时，为了摆脱亚洲金融危机的影响、带动经济增长，我们当时把经济适用房定在主要位置，以满足占城市人口80％左右的中低收入家庭住房需要。
然而在执行过程中，经济适用房遇到了各种困境：一是许多地方政府不愿意无偿划拨土地、减免税费用于经济适用房建设；二是一些建设了大量经济适用房的城市，相应管理制度没有跟上，出现了新的公共资源分配不公问题；三是与要覆盖的占全部城市人口80％左右的中低收入人群相比，经济适用房的在全部住房供应中所占的比例只占10％左右，僧多粥少；四是经济适用房入市转让的限制较松，投资性购买比例较高，背离了为中低收入家庭提供自住住房的初衷。这些问题被媒体报道出来，使得经济适用房几乎被“妖魔化”，即使政府在不断完善经济适用房的相关制度政策，仍然没有阻止这种趋势。但中低收入家庭需要购买自住住房的需要依然客观存在，靠开发商建设的商品住宅又不可能解决问题，因此就出现了“两限两竞房”的说法，即限房价、限地价，竞房价、竞地价，后来进一步演变成了限房价竞地价的“限价房”。
据了解，2007年北京市推出12宗两限房，用地建筑面积约387万平方米，2008年北京将进一步推出450万平方米限价房。广州于近日公开发售首个限价房楼盘保利西子湾，该楼盘首批推出843套限价房，统一售价每平方米6500元。到2008年年底广州限价房将达到有效供给1.5万套。继宁波、广州、北京等城市推出限价商品房之后，2008年，武汉、烟台、南昌、西安等市也加入了开发限价房的阵营。
根据原建设部的相关规定，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大；租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房；而限价商品房应该面向本地区的无房户。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，国家出台限价房政策是为了弥补我国住房供应的空缺，完善住房供应体系。目前全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的困难家庭有1000万户，帮助他们以及更多的中低收入家庭改善住房条件，是政府公共服务职能的体现。现在，在廉租房、经济适用房之外，又增加了限价房，就是面向不同收入层次的家庭，建立一个更完善的梯级保障体系。
3月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥等有关负责人在“两会”新闻中心就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访，齐骥在采访中明确表示限价房政策的目标为：调控房价，打压投机。“它确确实实可以满足一些家庭住房需要，它是自用的，不是投资的，更不是投机的，是当地居民购买的，不是跨地购买的，对于这类家庭提供一些适合他们消费能力和水平的商品住房的供应。”齐骥说。
市场：争议正在进行
限价房作为一种政策性的商品住房，从一出现就引起了很多争议。支持者认为它可以为“夹心层”提供买得起的住房，可以抑制房价涨势过猛；反对者认为它定位模糊，伤害房地产市场的健康发展。专家分析认为，政府是希望通过限价房来疏导市场刚性需求，引导市民合理消费住房，改变开发商预期，那么，限价房能够达到平抑房价的目的吗？
刘洪玉认为，限价房政策的推出，尤其是形成了实质的住房供应以后，分流了一部分购房者，减轻了商品住宅市场上的需求压力，肯定会对抑制住房价格上涨产生正面的影响。
顾云昌则认为，限价房和房价是相对独立的两个概念，限价房主要解决的是本地居民的困难问题，解决的是不符合经济适用房又买不起商品房的所谓“夹心层”收入家庭的住房问题。而房价上涨反映的是住房供求的结构和比例关系问题，市场供需不是很平衡，这是造成某些城市房价上涨过快的原因之一。限价房由于自身价格较低，在统计上能够把市场商品房的均价拉低，我们所谓的限价房能够平抑房价指的也是这个概念。
根据近期出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》，广州规定购买限价房收入条件：个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。北京市新近所确定的“两限房”购买家庭条件为:北京户口的三口及以下家庭年收入在8.8万元及以下，家庭总资产净值不超过76万元，人均居住面积小于15平方米。限价房面对的是中等收入家庭，在具体执行中，中等收入家庭的界定标准也引发了一些争议。
“国家统计局把城市人口按收入水平划分为7类，即最低收入10％、低收入10％、中等偏低收入20％、中等收入20％、中等偏高收入20％、高收入10％和最高收入10％。我理解的中等收入，应该是部分中等偏低收入人口、全部中等收入人口和部分中等偏高收入人口，这部分人口大体占全部城市人口的40％左右。”刘洪玉说。
刘洪玉指出，由于限价房供应刚刚开始，不可能一下子能满足所有这40％人口的需求，所以通常是先从最需要帮助的人群开始，伴随着限价房供应能力的提升，逐渐扩大消费对象。而且，限价房的消费对象确定，还与房地产市场状况相关。商品住宅价格脱离居民支付能力的程度高，就应该扩大范围、增加供应，偏离程度低，就缩小范围、减少供应。所以，限价房的供应量、供应价格和消费对象，应该是一个动态调整的过程。只有这样，才能真正做到既能解决住房困难家庭的住房问题、使公共资源得到有效利用，也能做到对商品住宅市场的有效干预。
顾云昌指出,对中低收入家庭的界定甚至于限价房的供应量、价格与配套标准都应该因地因时制宜，我们不可能在全国规定一个固定的价格，各地政府对限价房的供应能力也受到土地、财政能力的限制，会有所不同，因此我们无法把北京的标准拿来和深圳、广州的来比。
对策：适当供应，动态调整
人们对限价房的争议和担忧不无道理。据报道，国内目前为止最大的限价房项目“风神公社”日前变为单位内部自建房，且70％为大户型和别墅，初衷旨在解决“中等收入家庭”住房问题的限价房竟成为特定群体的福利房。
“过去经济适用房之所以在执行中出现一系列问题，最主要的原因是管理部门没有进行全程监管，对开发商销售环节、开发环节等也都没有进行很好的监管。如果政府部门不借鉴和吸取经济适用房已经出现的问题，进行行之有效的监管和防范，限价商品房很容易重蹈经济适用房的覆辙。”中国社科院城市发展与环境中心主任牛凤瑞说。
牛凤瑞指出，住房有效供给不足仍将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。对限价房问题，专家提出的建议是，适当供应，动态调整。
“限价房供应对象的利益，首先表现在他们有获取限价房的机会，这取决于限价房建设的数量和空间分布；其次是价格合理且可承受，这取决于限价房的价格水平及其与市场上商品住宅价格之间的关系。因此，限价房政策，要根据商品住房市场价格与居民住房支付能力状况、居民住房困难程度、政府资源投入能力等综合因素来确定，保持有足够的弹性。这样就能实现既不损害市场机制，又能有效保障供应对象的利益。”刘洪玉说。
刘洪玉认为，限价房政策才刚刚开始执行，最终效果如何还没法评价。限价房政策的关键，是供给数量、供给价格、供给对象以及供应后的管理，还有数量、价格和对象之间的动态调整机制。目前限价房的定价是根据周边商品住宅价格，以降低15％―30％为目标确定的。这种定价方式本身也有缺陷，因为出让土地的时候便已定价，到买房的时候周边商品住宅价格是什么水平又将难以预测。所以到销售时可能出现限价房比周边商品住宅价格低50％（市场房价快速上涨）或高于周边商品住宅价格（市场房价下降）的情况。也许理想的定价方式是根据目标对象家庭的住房支付能力确定，以目标对象家庭能够获得且支付得起为目标。
顾云昌则认为，我国的住房供应结构应该坚持以市场化体系为主体，让多数人购买商品房，少数人通过政府的保障机制得到住房这种“两条腿走路”的模式。顾云昌说：“有些人提出，在现阶段，中国的保障性住房应达到70%到80%，我认为这是不现实的，一方面是受到经济实力的限制，另一方面是这样又退回到计划经济时代，磨灭了市场经济体制的优势。”
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