楼市问题是今年“两会”最受关注的民生问题之一。而住房问题的解决又与房地产业如何走出困境，恢复健康发展的活力有关。
据房地产交易网的数据分析，今年以来房价增速确有回落。以北京市为例，2009年1月的住宅均价环比下降12.1%,成交量环比下降6.1%，2月份，住宅均价环比下降9.7%，成交量环比下降0.7%。
进入三月份以来，部分地区出现少数楼盘热销的迹象。于是，就有人炒作起来：楼市回暖啦，房价探底啦，等等。然而几乎与此同时，中国比较中立的研究机构发表报告指出，楼市价格指数下行进程还远说不上探底。似乎与之相呼应，北京相关的监测统计数据表明：二手房价格三月份再次出现明显下降。
中国的楼市究竟怎么啦？
老百姓最关注的是房价，2005-2008年间的高房价快速增长的态势让老百姓备受困扰。惶恐之中最关心的就是，什么时候才能降到自己能承受的程度。房价还会降吗？什么时候到底？
房价下跌还有空间和时间
回顾过去的10年，从1998-2008年房地产经历的周期波动来看，1995-1998年以前，中国房地产处于价增量减期；2001年申奥成功，结束长达3年的价减量减期；2003年下半年到2004年底是价增量增的高涨期。可以说2001-2004年底，是中国房地业的“黄金期”。以北京为例，成交量从1998年不到万套，发展到2004年底的16万套。而价格基本保持在6000元-7000元之间，连续6年价格平稳。2005年后就开始出现价增量减的征状。到2008年止，价格几乎一年一千元的飞涨。2009年以后房地产业才真正进入了价量齐跌的阶段。
根据以往10年的房地产周期的阶段性特征判断，很可能才刚刚进入一个较长的止跌的调整期，也就是说价格还有下降的空间和时间。
开发商要寻求自救之道
对开发商来说，这样一个调整期是漫长的，不是挺一挺、拖一拖能过得去的。更何况房地产业并没有被列入十大振兴行业。所以开发商要改变等政府来救市思路，寻求自救的方法：
――降成本降价自救。开发商要改变重开发轻管理、重销售轻设计的做法。目前开发的户型偏大和不实用占20%，而这恰恰是企业利润无法回收的原因所在。加强管理降低成本，向企业内部要利润不失为自救之道
――降低定位降价自救。开发企业要关注民生，改变高端定位为精准定位，把服务有钱人改变为服务最需要的人。老百姓的刚性需求是存在的，只是不能满足开发企业一本万利的味口，而不被重视。建豪宅、造地标能够表现企业实力，然而高效率地为百姓提供实用住房同样需要企业练内功。
――提高性价比以吸纳中高端客户。生产最便宜的住宅并非企业的唯一出路，实际上危机到来后，客户明显出现的两级分化的趋势。中高端和低端客户的销量均大幅提高，对于中高端客户和投资客户的吸引就要靠提高性价比来实现。
百姓购房也要有一个平常心
――为“抄底”而观望是不明智的。现在百姓最希望见到的是房价大跌，好在最低价位上“抄底”。然而实际的情况是，1998-2001年的上一个调整期，3年价格只降了19元。所以为等待抄底而延长观望期限，很可能得不到太多实惠，特别是对于好地段好产品来说。
――要防范价格太低的产品引发质量纠纷的可能。不排除有一些大幅降价的企业是由于资金紧张而不得以降价，特别是购买期房的消费者，一定要提防开发商为收回资金，大量销售低价期房，到交房时才发现货不对版，与原先承诺的质量相差甚远。
――变“一步到位”为“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是从外省市来创业的人，对于低收入、低年龄段的消费者，特别是刚毕业同时又要创业的学生来说，要在异乡城市买上住房，难度和压力之大可想而知。最好把解决住房的目标，分解成：合租房――独立租房――买小房――买大房等多步阶段性目标，而不是一次到位。
――以“自住”为主，投资为辅。不少中年消费者有一定积蓄，想换购大房，同时又想满足投资保值增值的多重目标。在当前，房地产几年内大幅增值的可能性不大。所以购房时，要分清是自住需求还是投资需求。
降价受阻的几种因素
尽管国际金融危机对房地产开发商造成极大的冲击，但这并不意味着房价就会因应下跌。应该分析几种阻碍房价下跌因素，从中寻求根本改善供求关系的解决之道。
――捆绑银行和地方政府，使政府、银行救市进退两难。开发企业获得土地，地方政府获得土地出让金，这使得地方政府的财政收入和政绩直接与房地产业的兴衰联系在一起。另外大量银行资金注入房地产业，也使得银行从根本上说不愿意看到房地产业出现房价大跌的局面。然而救市就会不利于降价。可见，问题显然不是注资救市这么简单。
――房地产商消极应对危机。房地产商本质上是中介机构，对于它的打击并非实体上的。房地产企业在开发的各个阶段都有资源来源垫付：施工阶段由施工单位垫付，销售阶段由销售阶段垫付，此外还有土地抵押给银行带来的大量资金、还有消费者预付款等……因此，即使危机到来，这个中介机构可以很快把危机转移给相关利益集团，它们没有为各利益相关集团迅速回收资金以解困的内在动机。
为价格回归扫除障碍
――给房地产市场宽松的政策环境。政府应对危机所做的努力不可谓不大，之前的调控政策基本上有所松动。大批保障性住房已经出台，这对楼市回归到相对合理的价格无疑具有积极的促进作用。当然，其政策效应也不一定是立竿见影的。因此，短期内，价格回落并不会明显。
――依法办事、加强监管力度。房地产业的问题根源在于作为中介机构的房地产开发企业的立场，只负盈不负亏。它对上捆绑住政府、对下拉相关者垫付，面对住房市场上的刚性需求，长袖善舞，左右逢源。所以对于这样一个暴利行业更要加强监管，对于土地审批、项目审批要加强规制。依法管理，杜绝违规操作就可以减少银行和政府被动的程度。
――尽早出台闲置土地回收的后续处理的配套政策。对企业买地的资金是否退回，还是部分退回，以及与被收回土地相关的债务处理、地上物处理等应有一个公平的具体的处理政策。在保证企业的利益的情况下，顺利收回土地，为增加日后土地供应做好储备。
――允许企业分享土地增值收益。2005年以后不少开发企业开始从招拍挂市场拿地，土地成本大增，房地产价格大涨。土地招拍挂制度、土地收储制度、闲置土地收回制度、以及征收土地增值税等一系列政策措施，围堵了开发企业获得土地增值收益的可能通路。对于上亿元甚至几十亿元一次性支付土地价款的开发企业来说，后期经营的负担势必过重，由各方垫付也就很难避免了。因此，既然让企业一次性投入巨资拿地，又完全不让企业获得土地增值收益，实在是不利于调动企业的生产积极性，应出台相应办法为企业减负。
总之，走出低迷不仅是一个“降价”和“注资”的问题，而是一个关系到体制改革、制度创新、风险管理、依法行政、技术创新等多方面的系统工程。只有理顺利益关系，构成相互独立、相互竞争、相互监督的格局，使各方自我约束、诚信、创新的市场行为，才能解决“捆绑”问题，才能解决无效供给和供给不稳定问题，最终达到提高生产效率降低房价的目的。
（图为广州一处在建楼盘。新华社记者陈晔华摄）
 |
