关于政府如何调控房价才合理的争论多年来一直没有停止过。2003年我国实行房地产宏观调控后,就有观点认为,是政府“收紧银根、收紧地根”抑制了住房供给,是土地“招拍挂”改革导致了地价快速上涨,并推动房价持续上涨。2008年11月,为应对国际金融危机的挑战,中央出台了一系列稳定和促进房地产业健康发展的政策,全国房
那么,政府到底该如何调控房地产市场才好呢?常言道,他山之石,可以攻玉。世界上一些市场经济国家和地区对房地产业的发展无不进行宏观上的调控和管理,借鉴参考他们的经验,吸取他们在发展中的教训可能是有益的。这里我们有意选择两个比较典型的案例,一是美国,一是德国。
“次贷”危机与房价调控的美国样本
在经济遭受周期性衰退和“9・11”恐怖袭击事件打击后,美联储从2001年初开始13次降息,并一度将利率维持在1%这一自1958年以来的最低点长达一年之久,美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情。截至2005年底,美国住房销售量连续5年创下历史新高,4年时间累计涨幅达到了50.56%,美国房价高涨和全球性的流动性过剩也推动了西方主要发达国家房价的一路飙升。
事实上,自2005年底以来美联储就已经意识到要防止住房市场泡沫化,在截至2007年6月的两年里连续17次提息,美国政府还采取税收调节等措施:一是开征房地产税,税率一般为1%至3%;二是针对房屋购买和出售时的差价,一些州政府专门征收房地产增值税;三是根据个人信用评级实行差别化贷款政策;四是限制投资性房屋的数量。但总体来看,美国政府并没有采取严厉有效的调控措施,而寄希望于通过市场这只无形的手自我调节。
2007年4月,美国第二大次级房贷公司――新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险。同年8月开始,美联储和美国政府采取宏观经济政策对危机进行干预,主要包括:向市场注入数千亿美元的流动性资金,调低基准利率和窗口贴现率,减税刺激经济等。但这些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化。次贷危机逐步发展成为金融危机,并向西方发达国家和世界范围蔓延。
2008年8月,美国财政部和美联储被迫接管“两房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破产保护申请,一系列突如其来的“变故”使得美国金融危机迅速向全球蔓延。此后,美国政府采取了一系列积极货币政策,包括联合国际十大金融机构推出平准基金,对AIG施以援手,暂时禁止卖空金融股等。接着,美国政府向国会提交了超过7000亿美元的救市计划,并经过多次反复终获国会通过。进入2009年,新任总统奥巴马一上台就游说国会通过了总额超过8100亿美元的新的经济刺激计划。2009年3月美国政府还通过了2750亿美元房地产刺激计划,包括用750亿救900万“房奴”。
总之,美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策,“两房”的设立和运作,监管的放松和复杂衍生金融工具的创新,推动了房地产市场的过度繁荣,而在意识到房地产泡沫后,过于依赖税收和利率手段,依靠市场自我调节的做法,最终没能阻止房地产泡沫的破灭。总结后一阶段的政府行为,已经从简单的信贷和税收调节转变为深刻的财政和货币政策的全面调整。但直到2009年5月份,美国房地产市场仍在下滑,国际金融危机似乎仍未见底。
房价调控的德国样本
过去十年里,德国房价一直保持较低水平。德国物价水平平均年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨1%,实际上自1977年至今的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经增长了3倍。与德国房价形成明显对比的是,在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房价更是以每年两位数的速度飞涨,十年内已经涨了3倍多。德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。德国的经验是:
第一,并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价,丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
第二,特有的“合同储蓄”住房金融模式,以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利,合同储蓄大约占到德国房贷总额的一半左右,另外20%家庭储蓄,仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。
第三,税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。德国法律还规定,对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。
国际经验的启示和思考
综观美、德等国房价调控的经验与教训,笔者有以下几点思考:
其一,房地产宏观调控是必要的也是必须的,同样,面对国内外经济形势的巨变,中央调整房地产政策是及时的有效的。美国次贷危机的教训充分表明,过度相信房地产市场自我调节是不行的,如果当初没有实行收紧银根和地根的政策,没有加大住房供应结构的调整,没有大力推进保障性住房的建设,在全球范围的流动性过剩和人民币持续升值的背景下,中国的房价上涨只会更快,房地产泡沫只会吹得更大。正是由于通过全方位的包括经济、行政、法律等手段,实行综合系统的调控,对房地产泡沫的产生起到了积极的抑制作用,才让我们在国际金融危机爆发后,受到的冲击比美国等国家更小一些,房价波动的幅度更窄一些。
其二,科学把握房地产业的发展定位,不断完善宏观调控政策,改进调控方式。既要认识到我国正处在城市化、现代化和国际化的进程中,人口增长和收入提高带来的房地产刚性需求仍然长期存在,房地产业作为既拉动投资又带动消费的行业,对于实现“保增长、扩内需”的目标至关重要。同时,要认识到人口增长和土地、资源匮乏的现实国情,切实转变经济增长方式,逐步降低经济发展对固定资产投资和房地产投资的依存度,降低地方财政收入对土地出让的依赖。切实调整房地产业结构,大力推进和完善保障性住房制度建设,实现社会公平正义,逐步实现“住有所居”的社会发展目标。过分强调房地产业对宏观经济增长的推动作用,或者过分强调住房作为社会公平保障的制度安排,都只能使房地产宏观调控偏离科学发展的轨道。
其三,进一步的房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制。当前我国的经济发展阶段,决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性,国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大,增长预期不确定的时期,而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。可以借鉴德国特有的住房金融模式,也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势,进行大胆的创新,为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。
事实上,价格优惠和政策效应是2009年1-4月住房销售增长的主导原因。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售,促使房价整体平稳和理性回归。一方面房价重拾升势必然对有效需求产生极大的抑制,另一方面如果房价加速下跌则会进一步打击开发商的投资热情,加剧购房人的观望,均不利于市场的发展。但相对于居民的实际住房支付能力,房价从总体上仍然偏高。房地产销售出现的“小阳春”现象能否延续存在很大的不确定性。因此,必须始终坚持加强市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。
(作者单位:北京交通大学)
 |
