今年1月4日,家住长沙的吴先生购买了一套新房,他没有把物业维修资金交给房产商代缴,而是直接通过银行网点缴到了资金管理中心。原来,从2009年11月1日起,长沙市首创了物业维修资金直缴系统并创新资金多方监控体系,实现了物业维修资金合理归集、安全管理、方便使用的目标,有效破解了因“代收代缴”导致资金被房产商挤占
“代收代缴”存制度漏洞
2005年5月买下城市生活家一套房子的蒋女士实在没有想到,在长达3年的时间里,开发商许诺的房产证一直未能顺利办下来。与此同时,当初买房时交了18000多元的房屋维修基金,开发商只给了蒋女士一张临时收据。长沙市物业维修基金管理办公室表示,这笔钱房产商并没有及时送到相关管理部门。
有关人士认为,制度漏洞是造成房屋维修基金诸多问题的一个重要原因。从预售环节的“代收”到办理栋证时的“代交”,其时间差可以长达1―2年。在这段时间里,无法保证开发商不将房屋维修基金挪作他用。
“长沙市房屋产权监理处、市房地产管理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请。”2002年2月出台的《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》中写明,如果没有缴纳房屋维修基金,房产证无法办理,更无法将房产过户给他人。
从2002年到2007年,在长沙市物业维修基金管理办公室,几乎每天都能接到投诉电话――明明缴纳了房屋维修基金,却落入负责代缴的开发商手中,最终造成房屋产权证长期无法办理。办公室工作人员也尽力向开发商催缴,但收效不佳。
2007年,长沙市物业维修资金管理中心正式成立,负责全市商品房物业维修资金的归集、管理和使用。根据建设部《城市商品房预售管理办法》,从《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》到《长沙市首期物业维修基金管理暂行办法》,都已经写明――开发建设单位在办理栋证时,缴交代为归集的维修基金。“这也就是说,只要开发商不办栋证,我就不能说他不交维修基金。”长沙市物业维修基金管理中心已经发现存在此类问题,但由于没有法律上的支持,工作人员感到无奈。
业主自缴系统方便实用
2009年,长沙市物业维修资金管理系列政策出台。11月1日起,长沙市物业维修资金缴存方式彻底改变。长沙市全面实行物业维修资金自存自缴模式,取消原开发建设单位代收代缴方式。
“一直在担心这件事。”一年前在河西买下一套94平方米房子的欧意,在得知这一情况之后,暗暗松了一口气――尽管遇到开发商携维修资金“跑路”是极小概率事件,但是对于这笔相当于自己房款3%的资金,开发商会不会留在手里“瞎折腾”而影响自己拿房产证的问题,欧意心里一直没什么底。
总额为房款3%的物业维修资金,曾经困扰了不少像欧意这样的买房者。现在,他们的担忧基本上解决了。2009年9月7日,长沙市维修资金业主自缴系统在湘江世纪城、卧琥城、旭日东升家园等17家楼盘进行了试运行。长沙市物业维修资金管理中心统计,截至目前,共计办结自缴业务907笔,很多业主和开发单位都切实感受到了维修资金的“交存便利”。
长沙市物业维修资金管理中心主任邓平表示,维修资金业主自缴系统正式启用后,原来代缴模式已经全面取消,各开发企业不得以任何形式向业主代收维修资金。同时,各开发企业已经代收的,须于2009年10月31日前全额缴至长沙市物业维修资金管理中心,逾期未缴的代收维修资金,须全部通过自缴系统按户单独申报缴交。
据统计,截至2009年10月31日,长沙市物业维修资金累计归集总额共31.12亿元,向业主派发利息3557万元,使用划拨资金627.4万元。
多方监督确保资金安全
记者了解到,长沙市物业维修资金管理中心还充分利用现代信息技术全方位加强监督和管理力度,通过建立网上实时监控平台接受纪委的实时监督,建立网上实时对账系统实现中心对银行的实时监控,开通网上查询接受业主的实时监督,形成了具有中心特色的环环相扣、互相制约的监督体系。
一方面,通过建立维修资金网上实时监控平台接受市纪委、局纪委的实时监督。该平台具有对资金的24小时查询监控和资金异动报警功能。市纪委、局纪委通过该平台对维修资金的归集总金额、使用划拨总金额、定期存款总金额、活期账户总金额以及国债金额等进行实时监控,系统数据每日自动更新。如当天金额异动超过100万元人民币,监控网页便会出现红色预警,从而对大额资金支出更好地进行监控,进一步实现资金的动态、长效管理。
另一方面,建立网上实时对账系统,实现房产管理局对银行的实时监控。首先与各存款银行进行沟通,签订存款安全保证书。其次与各存款银行开通网上实时对账功能,加强对银行的联网监控,全面实现电子对账和传统的纸质对账模式并行的局面。同时采取与银行前台和后台分别对两者并行的对账模式,有效地杜绝内部工作人员与银行工作人员共同作案的可能性,将风险降到最低,为资金安全上了双保险。
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