去年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,当月14日国务院常务会议再次明确要遏制部分城市房价过快上涨的势头。这是中央关于加强房地产市场管理的重要举措。
事实上,自2003以来中央就着手实行严厉的房地产宏观调控政策,相继出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
房地产信贷结构的调整要避免引起市场的大幅波动
笔者曾依据国家统计局公布的1997-2008年31个省、区、市统计数据,建立商品房价格固定截距模型,对房价影响因素及其程度进行了分析,结论是:信贷政策和市场监管政策是决定房价的最根本的因素,我国房地产市场是一个典型的资金推动型市场和投资拉动型市场。这一点从2008年国际金融危机影响下的中国住房市场的演变得到了验证。2009年北京、上海等城市始料不及的房价急涨,实际上是三股力量在推动:一是巨量银行信贷流入楼市;二是外资在人民币升值的预期下来了个“回马枪”;三是政策效应极大地提高了房地产投资的杠杆率,巨大的“财富效应”刺激了投资性需求。二手房市场成交同比成倍放量就是一个证明。
评价一个时期货币政策的松紧是否适当,要看其是否有利于解决当期的突出问题,更要分析其对下一个时期的流动性、稳定性会产生哪些潜在的威胁或促进作用。2008年国际金融危机爆发后,我国一直在释放流动性保经济增长和抑制可能形成的通货膨胀和资产泡沫中寻找货币政策的平衡点。应该看到,实行适度宽松的货币政策是由世界经济复苏的进程、国际金融市场环境和我国宏观经济发展的需要所决定的。问题是，房地产行业在服从和服务于宏观经济大局的前提下,如何规避宽松的信贷政策所带来的推高房价、助长资产泡沫的现实风险,又要防范因未来货币政策收紧而可能带来的冲击。据推算,2009年我国全部新增信贷总量预计将达到10万亿元,而2010年新增信贷初步安排将控制在7.5万亿左右。也就是说,新增信贷规模将同比下降25%。中央还明确要加大信贷结构调整的力度,引导更多信贷资金进入实体经济,进入消费领域,进入中小企业和服务业。按照这一逻辑推断,进入房地产领域的信贷资金至少会同比下降25%以上。故此,假定房价不降,商品房销售成交量也会下降25%以上,而一旦房价出现下跌势头,消费者出于“买涨不买跌”的心态,开发商也会根据资金面控制销售节奏和策略,市场很可能又会出现2008年下半年“无量空跌”的状况,房地产投资将再度大幅萎缩,并进一步影响到GDP增长目标的实现和地方财政增收。
笔者认为,受未来世界经济动荡和不确定性的影响,我国城乡居民收入将进入一个变化较大的时期,保持房地产信贷总规模的相对稳定,保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。因此,在把握好信贷政策调整的力度、节奏的同时,研究构建长期稳定的房价形成机制的金融支撑政策体系迫在眉睫。
房地产市场结构的调整要避免“雷声大、雨点小”
我国房地产市场最突出的问题是严重的结构性失衡:保障类住房供不应求,廉租房的实物配租量明显不足,低收入家庭买不起经济适用房,“夹心层”住房问题突出。另一方面,管理难度和行政成本越来越大,住房问题所带来的利益格局越来越复杂。
究其原因,从根本上讲,在目前经济增长方式下,地方政府缺乏调整住房供给结构的内在动力,反而出于财政增收的目的,客观上有推高房价和地价的冲动。因为增加经济适用房的建设就必然要减少地方政府的土地出让收入,而廉租房则需要地方财政掏出“真金白银”。一些地方政府也往往以拆迁困难等理由延缓廉租房建设,一些地方甚至出现了在套取转移支付资金后,廉租房“空转”的现象。
笔者认为,不从根本上改革和完善土地使用制度,规范政府行为,就很难走出“地价涨推动房价涨,房价涨又导致征地、拆迁成本加大,并进一步推动地价上涨”的怪圈。没有长期相对稳定的商品房价格形成机制,政策性住房的建设就永远会是一个“无底洞”。没有基于公共财政的长期稳定的保障性住房资金来源保障机制,以及责权对等的中央与地方间转移支付制度,房地产市场结构的调整就很难避免“雷声大、雨点小”的状况。
科学把握房地产业定位,加快房地产发展方式转变
不可否认,改革开放30年来,房地产业的发展对我国经济又好又快发展作出了重大贡献。总结房地产业的贡献,一般认为集中体现在促进经济增长、财政增收、拉动相关产业发展、创造就业机会、改善城乡面貌、完善城市功能等六个方面。但另一方面,房地产业的快速发展也带来了一系列问题:一是人口、土地、资源环境之间的矛盾凸显。二是房价上涨过快加剧了收入分配不公。高房价、高租金带来了高收入阶层财产性收入的迅猛增加,而低收入阶层和流动人口的住房问题反而变得越来越困难。高房价和高租金实际上是一个“过滤器”,它导致城市有房阶层出现“食房族”,并导致外来人口和低收入人群向城乡结合部聚集。三是对于经济结构的调整和产业优化升级形成极大的反推力。房地产业的高利润吸引大量资金流向房地产投资,一些国有垄断企业靠房地产开发或高租金就能获取高额利润,对技术创新投入的动力弱化,企业的可持续竞争力和发展动力降低。四是高房价也必然抑制居民对其他领域的合理消费。
笔者认为,在充分肯定房地产业发展对经济社会发展的巨大贡献的同时,各级政府对房地产业的过度发展、房价上涨过快所带来的负面影响必须引起高度重视。为什么一些地方政府或部门会对发展房地产业情有独钟呢?一是相对于消费和进出口,政府对投资特别是房地产固定资产投资的主导作用更强,更容易操作,而且立竿见影。二是相对于其他财政收入,政府在土地的收入和支出上的主导性、支配权更强,受到的约束和监督更少。三是大规模的城市建设和拆迁能够迅速改善城乡面貌,容易显示“政绩”。四是楼宇经济单位面积的投入产出远远高于工业经济。正是对房地产业的定位和房地产增长方式认识上的不一致,导致近年来一些房地产宏观调控政策贯彻不力,出现了“上有政策、下有对策”的现象。因此,尽管中央从2003年以来就提出要转变房地产增长方式,但在现行的政绩考核指标影响下,传统的发展方式在不少地区仍保持着强大的惯性。
基于上述分析,笔者认为,必须建立适应科学发展的政绩考核体系,切实把经济发展从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。准确把握房地产业的定位,切实转变住宅与房地产发展模式,是房地产业健康可持续发展的前提,也是中央确定的一系列政策能否得到有效落实的根本所在。
(作者单位:中国社会科学院世界经济与政治研究所、首都经济贸易大学统计学院)
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