当前,社会中有一个群体日益受到关注,他们在购房过程中存在种种尴尬:或是既不符合廉租房保障条件又无力购买经适房;或是既够不上经适房保障的标准又买不起商品房。他们有一个共同的名字――“夹心层”。作为保障“夹心层”住房的主要发展方向,公租房承担着越来越重要的使命,但公租房的建设有一个令人头疼的问题,就是
常州模式:全国最早对公租房路径进行探索
常州是全国第一个对公租房进行探索的城市。
起因是在建设廉租房、经适房中发现的问题。常州市住房局副局长吴海泳告诉记者,常州市自2001年起正式实行廉租房制度,2004年正式实行经济适用房制度,2007年又在全省率先出台并实施《常州市市区住房保障规划》。但是,常州市房管局与统计局城调队的联合调查发现,廉租房和经适房制度并不能实现低收入困难家庭的住房保障全覆盖。“4000户左右的‘夹心层’和相当一部分新毕业的大学生,他们的住房根本得不到保障。”于是,2009年8月1日,常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法并在市区推出200套公共租赁房。
想法是好的,但常州每年用于经适房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右,该如何面对资金短缺这只“拦路虎”?记者在采访中发现,常州成立的公共住房建设投资发展有限公司扮演了重要角色。该公司负责人介绍,公司注册资本为10亿元,另外有政府注入的3000亩土地资源。目前,该公司已落实了30多亿元融资额度,给今后几年的发展吃下了一颗“定心丸”。“投资公司的资产质量较高,还款渠道多元而稳定,所以各金融机构纷纷主动给予融资支持。”
此外,常州市公积金增值收益也将用于保障住房的建设。常州市还规定,市区包含有居住性质用地的房地产开发项目中,必须按住宅总建筑面积的万分之三分散配建廉租住房和公共租赁住房。房地产开发企业可以选择在本项目自行建设,也可以通过向政府交纳廉租住房、公共租赁住房异地移建款的方式进行指标置换。
淮安模式:为公租房的未来提供了一个可能
从理论上说,公租房只是暂时解决了“夹心层”的住房问题,它今后应该朝什么方向发展?淮安这个经济并不富裕的苏北城市提供的“共有产权”制度虽然争议不断,却为人们指出了一个现实的方向。
不久前,家住淮安市新新家园小区的汤建国终于“完全”拥有了自己的住房,成为该市回购政府所持有产权部分的第一人。2007年,淮安市在全国首创共有产权住房保障模式,即购房者和政府按照出资比例购买住房,各自享有相应比例的产权。比如,现有50万元的一套住房,市民张先生可以掏25万元先入住,占有房屋的一半产权,另一半产权归市政府所有。张先生如果在5年内购买政府手中持有的那一半产权,则按原价结算;如果5年后8年内购买,则按原价加当年利息结算;8年以后购买就按届时市场评估价格结算。而在8年之后,如果张先生仍无力购回政府持有的产权,政府就将自己持有的产权部分,以廉租房的方式向张先生收取租金。这样,张先生就做到了“居者有其屋”。
淮安市房管局局长邵明介绍,3年来,淮安已经为市民提供了814套此类住房,面积在5.2万平方米左右。今年,淮安市预计在城区推出共有产权房2000余套。“2至3年内,这一数目会增长7000套左右,面积约50万平方米。”此外,该市还在酝酿更多的优惠,如放宽保障对象标准月均收入,将供应对象扩大到新就业的住房困难户等。
“淮安共有产权住房保障模式从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。”来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予了充分肯定。事实也证明了这个论断:自推出共有产权房至今,淮安没有发生一起投诉,也没有出现一起私下倒卖的情况;更让人惊讶的是,政府不再像过去那样央求企业建公房,而是有了更多的选择权,“不仅是国有企业,许多民营房地产开发企业也在争抢进入这个领域,这是因为开发商的投资并不存在风险,无需营销费用,完全可以赚取6%的利润,因此积极性高涨。”绍明局长说。
江苏:多元投入让保障房建设“不差钱”
最近,一条喜讯让江苏不少“夹心层”眉头舒展:今年江苏将新增公租房10万套,累计达到40万套。近些年来,苏州、无锡、常州、南通等地都建设了一批公租房,解决了很多“夹心层”的燃眉之急。
政府对公租房、廉租房的投入在逐年增大。调研结果显示,江苏省财政廉租房保障年度资金从2007年的0.5亿元增加到了2010年的2.2亿元,新增廉租住房2.6万多套,新开工建设经适房15.2万多套,发放廉租住房租赁补贴5万余户。
但要覆盖更多的“夹心层”,政府面临着更大的挑战。江苏省住建厅厅长周岚告诉记者,与经适房、限价房有所不同的是,资金不足是制约廉租房、公租房的最大困难。“无论实物补贴还是货币补贴,都需要地方政府拿出大量的真金白银。”通过采访,记者发现,为破解这一难题,江苏通过多元化投入走出了一条政府与百姓双赢之路。
“靠创新才有出路,靠市场才有活力。”周岚厅长的这句话是江苏保障房改革的最好诠释。若干年前,江苏相关部门发现廉租房建设的一个大问题:由于房源筹集方式较为单一,有的地方新增廉租住房房源仍主要在经适房小区中配建,在普通商品住房中配建少,从市场上收购的更少,因此存在区位不合理、交通不方便、低收入家庭不愿意承租的现象。针对此种情况,江苏在全国率先提出:鼓励从市场上收购房源作为廉租房。随后,江苏通过配建、改建、收购、置换、公房腾退、社会捐赠等多种方式筹集廉租房房源,并逐步加大投资收购比例,鼓励从房地产市场收购低价位、小户型普通商品房作为廉租房,让问题得到了有效缓解。
江苏一位房地产老总私下透露,对于公租房、廉租房,目前不少企业还是很感兴趣的,如今江苏已形成了国营、私营、个体、股份等多方投资的局面。有的房地产公司甚至抱着帮政府打工的心态,把自己开发商的角色降低到建筑商,只收成本费。“个中原因很复杂。有的是因为想和政府搞好关系,有的是想提高自身的美誉度,但更重要的是因为政府提供的平台和政策向他们倾斜,而且政府的信誉度好,旱涝保收,总是能赚点”。
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