主持人：本报记者温源
嘉宾：中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞
财政部财政科学研究所所长贾康
中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌
由住建部
城市化的快速推进让城市集聚了大量的中等收入群体：毕业的大学生、工作不久的新白领，众多的外来务工人员，由于他们面临着未来在城市结婚、落户的长远预期，具有典型的房地产“刚性需求”。因而公租房的推出在缓解住房刚性需求，有效遏制房价上被市场寄予厚望。
也许正是由于商品房的高房价，才让人们对公租房倍加关注。但包括公租房在内的保障房体系，原本就应排除在疾速行驶的商品房列车之外，走一条更为安全、稳健、通畅的轨道。
公租房改变了什么
记者：为什么要推出公租房？当前房价高企和调控政策频出的背景下，公租房的出台有怎样的现实意义？
牛凤瑞：从以售为主向租售结合过渡，从强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障，公租房制度丰富了保障性住房体系的层次建设。最近几年，我国保障房建设相对疏忽和滞后，也带来了一些社会问题；而房价的过快上涨又加剧了这种矛盾。因此对住房体系建设来说，现在推出公租房有补课的性质，是通过实践在过去基础上进一步细化、完善的过程。
必须强调，公租房的出现不取决于房价高低。中国住房体制改革本身就包含着公租房等保障房建设的内容，是题中的应有之义。公租房不是可有可无，也不能因为房价高低而决定公租房的存在与否。目前很多发达国家和地区，都有通过政府建立保障性住房租赁体系。在新加坡，公租房被称作“组屋”，满足了80%的人口居住问题。香港特区也通过建“政府公营永久房屋”，帮助30%的贫困家庭实现了“居者有其屋”。他们几十年的成功建设经验值得我国借鉴。
贾康：从长远看，中国房地产市场可持续运行的调控框架是十分清晰的，这其中应包括两轨：保障轨和市场轨。但这两轨不是互相孤立的，政府对辖区通盘的土地开发、建设应该有总体规划，廉租房、公租房、一般商品房以及别墅区都应放在规划统筹考虑。
公租房主要面向夹心层。这个供给层面在中国有一定的社会心理障碍，主要表现在，中国自有产权住房占比约86%左右，居世界首位。我认为，公租房可以在某种程度上将有效引导年轻人住房消费理念由买向租转变，建立阶梯消费理念：职业生涯初期先租政府配好条件的房子，虽然是租的，但也是体面、有尊严的，以后收入增长了，再买产权房。
李文斌：世界多数国家在城市化进程中，由于城市住房建设跟不上城市人口增加的速度，都会出现住房短缺的阶段，很多国家也是通过建设公租房来缓解这一矛盾。随着我国住房市场化走向成熟，政府的工作重心也逐渐转向社会保障体系建设上。
经适房、限价房等保障房经过多年发展，遗留下很多问题，如分配不公、标准过高等。因此在保障房建设上，通过政府租给居民的方式解决中低收入者的居住问题，公租房建设也由此被提上日程。
公租房惠及于何人
记者：今年全国计划兴建37万套公租房，而国内许多大城市光外来人口就数百万计。僧多粥少，公租房建设如何让更多的人受益？
牛凤瑞：以北京为例，万余套面向本地户籍人口的公租房，远远不能满足外来低收入群体的居住诉求，广州、上海等一线城市也同样面临同样的难题。在昂贵的土地成本和有限的财政投入约束下，中央和各地政府扩大住房保障之路，走得相当曲折。
夹心层群体太庞大，不可能在短期内满足所有的需要。我国区域间发展不平衡，地方财力悬殊，不能搞一刀切，要量力而行，要考虑到各地的实际情况施行差异化政策，不能一味依赖问责，那样很难取得实际效果。
成功推进公租房的关键，是各地要在做好实际调研的基础上科学规划，稳步推进。现在有些地方没有经过实际论证就盲目推出本地的公租房建设目标，很容易导致政策出台的低成本和政策执行的高成本。脱离实际的口号会给消费者带来过高的期望，产生过度乐观的情绪。我国还处于社会主义市场经济的初级阶段，社会保障标准不能过高，要把有限的公用资金用在刀刃上。建设公租房是一项长期工程，要逐渐从较低水平发展到较高水平，逐步从只能满足少部分人的需求到满足大部分人的需求，不可急于求成。
贾康：地方财政关系到公租房建设成败。现在造成一些地方政府短期行为的原因，是地方政府既无税收支柱财源，又不能举债，不能为实施自己的发展战略规范地借钱筹集资金，只能通过融资平台变相、变通操作，以及特别要依赖土地批租，一下子把钱尽量拿足。如果在房产保有环节征税，可以成为地方财税体系的支柱，解决分税制改革以来仍未解决好的地方税支柱财源的框架问题，使地方政府专心致志地优化本地投资环境和提高公共服务水平，也能让保障房建设走得更好、更远。
记者：根据要求，公共租赁房主要以政府组织、社会参与的方式进行建设。面对公租房这一微利项目，如何广泛吸引社会资金参与公租房建设？集运动员和裁判员于一身的地方政府，又该如何确保公租房运行管理中的公平公正？
牛凤瑞：由于公租房和商品房客观上的差价，地方政府必然要通过提供的一系列优惠政策吸引企业加入。一般来说，政府可以通过公开招标的方式，选择资质较好、报价低的公司参与公租房开发。企业可以在地价上与政府谈判、可以享受到相应的信贷或税收优惠，还可省去大笔的销售成本支出。因此一些企业在建设公租房上还是有积极性的。
不可否认，我国现有住房保障制度存在诸如腐败、社会资源分配不公等一些问题，比如由于监管不力，开奔驰、宝马的高收入家庭购买经济适用住房的现象也并不鲜见。避免类似情况在公租房上重演，主要是通过深化改革完善监管的各个细节，使其更加严密，更加成熟。
李文斌：要建立一套科学管理的体制机制确保公租房运行在阳光下公开透明。我比较担心一些地方政府会借招商引资、引进人才为名将公租房假以他用，而真正需要的人却并未受益。从国外情况看，公租房运行多年后，也会出现运营效率低、维修跟不上，甚至是公租房成为贫民窟引发社会矛盾等负面情况。这些问题都需要我国在推进的过程中加以防范，真正将这一惠及成千上万家庭的住房政策不打折扣地落到实处，把好事办好。
公租房影响房价吗
记者：人们不了解公租房，因此总是不由自主地站在商品房的角度去看待公租房，不由自主地期望公租房能够让房价下降。还是展望一下未来吧，一个拥有公租房的中国房地产市场是啥样儿？
牛凤瑞：一个城市就业机会越大，人才聚集强度越大，住房供求关系就越紧张。公租房不可能改变这种正比关系，也就不可能带来高收入、低房价的状态。公租房是社会保障，与房价是两回事。虽然逻辑上，希望通过公租房分流市场需求压力，达到降低房价的目的。但是，要降房价就必须增加供给，不只是保障房，还有商品房的供给。
贾康：从基本逻辑上讲，政府只要管好保障性住房，商品房的价格多高其实都没有关系。那是由市场自身调节的问题，是高收入阶层在市场环境中自己解决怎么花钱的问题。在这个层面，政府要管的只是市场规则、公平竞争和收税。高收入者纳的税收进了国库以后，财政做转移支付，更多地支持托底的廉租房和公租房建设，扶助低收入阶层。从这个角度讲，政府在托好低端保障、安居房的底的同时，应该乐见高端交易者随行就市。
李文斌：在城市多数人普遍面临改善住房和拥用住房的诉求的情况下，想通过微量的公租房满足住房需求，进而降低房价是不现实的。通过提高低收入者的收入水平等办法，把解决迫切难题的选择权交给他们个人或许更有实际意义。
厦门：公共租赁住房对城市中低收入住房困难家庭全覆盖。张晨岑摄
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公共租赁住房：向城市中等偏下收入住房困难家庭出租，主要用于解决夹心层群体住房困难的住房。公共租赁住房归由政府或公共机构所有。有条件的地区，已将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
廉租房：政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
经济适用住房：已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
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《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要点
供应对象：主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
租金水平：由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。租赁合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。但只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
政策支持：各地要把公租房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。省、自治区人民政府要给予资金支持，中央以适当方式给予资金补助，并给予税收优惠。鼓励金融机构发放中长期贷款。对公租房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
中国力推公租房发展，解决“夹心层”住房困难。李宏宇画
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