图为维也纳最早的公房代表：卡尔・马克思大院外景。
维也纳住房公司有公房22万套、停车位4.7万个、商铺近6000家,全市180万居民中,租住公房的居民超过1/5。维也纳住
维也纳的公房历史可以追朔到第一次世界大战结束,奥匈帝国解体。当时,奥地利丢失了大片国土,短期内维也纳人口激增,一度达到250万人,住房紧缺,房租暴涨,出现了严重“房荒”。维也纳甚至出现了一个房间放几张床,按小时出租床位的情况。为了尽快解决低收入群体的住房问题,当时奥地利社会党政府的财政部长胡戈・布赖特纳提出征收“富人税”的应急措施,根据家庭窗户和雇员的数量缴纳税。当局利用这笔税收建起了维也纳第一批公房――“卡尔・马克思大院”。该院有1400套窗户、浴室、暖气、阳台齐全的住房,还有配套的幼儿园、商铺和公用洗衣机房。大多数房子只有40-50平方米,但许多房子的厕所和自来水笼头是公用的,弥补了面积小的不足。二战爆发后,维也纳继续用征收的“富人税”在不同街区盖起了6万套公房,在一定程度上缓解了低收入群体的住房问题。
二战后,奥地利取消了“富人税”,公房建设的土地由市政府无偿划拨,建设资金靠贷款。一般贷款期为50年,政府给予利息补贴,贷款从房租收入中偿还。公房的物业管理费按成本收,不能有赢利,目前为每月每平方米3欧元。房租由市议会根据房子的设备决定,带浴室和暖气的房子租金每月每平方米租金为3.3欧元,不带浴室和暖气的则每月每平方米1.6欧元。物业费和租金加20%的增值税。凯斯勒博士说,这样的租金水平相当于维也纳市场价的1/3,只占还贷和房屋维护开支的45%,不足部分需要政府补缺或借贷。虽说这里有维也纳政府的政治考虑,但客观上这一做法有效缓解了低收入群体的住房困难,维护了社会稳定。
自2000年建设最后一批公房以来,维也纳住房公司的主要任务从建房转变为对现有住房进行节能和现代化改造。一方面,近10年来申请公房的人数基本稳定;另一方面是出于环保的需要。公房中老房子较多,尤其是70年代建的预制板建筑,造价低、能耗大、质量差。维也纳市议会作出决议,要求在2020年前完成对现有公房的改造,如增添现代取暖和卫生设备,对门窗、外墙、屋顶进行隔音和保温改造。目前每年投入的改造资金为6亿欧元。维也纳的公房中,22%有浴室无暖气,23%既无浴室也无暖气,改造任务很重。
为保障低收入群体的居住,对公房申请者有一定条件限制。申请人必须年满17岁,在维也纳居住满2年,必须是本国公民及享受本国公民待遇的欧盟、瑞士公民及有难民身份的人。申请人的年纯收入不能超过28030欧元;2人家庭的年收入不超过41770欧元;3人家庭不超过47270欧元;4人家庭不超过52760欧元;此后每多1人,增加3080欧元。申请人应属无房户或住房拥挤户。拥挤标准为成年人不足每人一间,孩子不足2人一间。此外,因疾病、残疾、离婚等原因,也可申请公房。符合条件的人,将由电脑排队分配住房。分配的标准是成人每人一间;小孩2人一间。一个3口之家,可以分到3间一套的房子。申请人一旦获得公房,可以终生居住,也可以传给孩子,不受其后来收入是否超标的影响。公房从不出售,承租人可以租用,但不能购买。另外,承租人必须在公房居住,如不居住,就要收回,监督的责任由邻居承担。
有些住公房的人,后来社会地位发生了巨大变化,甚至当了教授、名人,但只要他们愿意,可以永远住在公房里,享受低廉的房租。据说,这样做的目的是避免形成贫民区,出现社会问题。维也纳的另一条经验是公房分布在全市各地,不搞集中的公房小区。凯斯勒博士说,她对巴黎的福利住房进行过3个月的考察研究,她认为与巴黎模式相比,维也纳的做法至少有几个优点:一是没有卫星城,不会增加城市交通的负担;二是不会形成“问题社区”,一些社会问题可以在早期得到预防;三是维也纳公房的建筑质量除了上世纪70年代的“板楼”外,与其他类型的住宅建筑质量一样。她认为,公房建设的核心是政府补贴。几年前,维也纳搞了个“电梯项目”,凡申请安装电梯的老楼,均可得到100%的资助。后来,又搞了“隔音窗项目”,只要申请安装隔音窗就可得到90%的补贴。在经济状况许可时,维也纳市政府常有这样那样的项目,以推动城市改造。虽说这些项目是面向所有建筑的,但公房也可以申请。说到底,“公房建设是一种政治意愿,是一种政治需要”。
（本报维也纳7月30日电）
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