西三环南三环地区将形成开发“热”

根据伟业顾问市场研究中心的统计，从2000年的12月下旬至2001年2月下旬，北京市房地产市场上推出的新盘数量较前一段时间有明显下降。期间共有18个新盘推出，其中住宅类项目14个，别墅类项目2个，办公类项目2个。

新盘推出数量的减少主要是由于特定的时间因素造成的，主要有以下3个原因：

第一，冬季是北京房地产市场传统的淡季，在这段时间内，历来市场的表现都不够活跃，主要的表现之一就是新盘推出数量的减少。许多业内企业都利用这段时间休养生息、调整状态，进行全年工作的总结并制订第二年的工作计划。

第二，北方地区冬季气候严寒，气温低于零度，为施工带来了一定的影响，特别是对混凝土的浇注形成了不利的温度条件，所以有些项目在此期间会有某些施工工作的暂停。而施工进度的减缓会对项目的销售情况造成影响，因此许多项目都不愿选择此时开盘。

第三，每年的年初，正值新春佳节，开发商大都利用此段时间进行公关工作。此外，由于中国人传统观念的原因，在过节期间，房地产的宣传和销售都会受到比较明显的影响。随着开发商对房展会的广告宣传作用越来越看重，年初的许多新盘都会延期到春季展会时推出，以借此加大宣传力度。

虽然这段时间推出的新盘数量不多，但相对于去年同期来说，新盘的数量还是有一定增长的。据伟业顾问市场研究中心统计，去年同期北京市共推出新盘10个，并且全部为住宅类项目，没有写字楼和别墅等其他类型的物业项目。而今年同期，北京市共推出新盘18个，其中14个为住宅类物业，2个为别墅类物业，2个为高档写字楼项目。无论是从项目数量上还是物业类型上看，今年都要超过去年。

从今年1季度新盘推出量增加来看，去年北京市房地产市场的火爆局面仍将持续下去，并有望在今年掀起一个新的高潮。从一季度新盘物业类型的多样化也可以看出，今年房地产市场的竞争热点将不仅仅集中在住宅类物业市场上，写字楼和别墅类物业的市场也将更加活跃。

住宅看好西城和南城写字楼仍偏爱东城

从1季度新盘的推出位置来看，仍然是以北京市朝阳区、海淀区和丰台区这3个地区为主，共有15个，占了新盘总量的83％，且基本上都是住宅类项目。而其余新盘中，只有1个写字楼项目位于崇文区，2个别墅类项目分别位于大兴县和怀柔县。海淀区和丰台区此次的新盘推出量超过了朝阳区，这在往常是不多见的。这说明，随着北京城市基础设施建设的完善，尤其是各环线道路的改造及建成通车，北京市的西部和南部地区也获得了较大的发展机会。西城和南城的房地产市场将日渐活跃，特别是住宅类项目的新盘推出量也将有比较明显的增长。

从方位来看，一季度推出的新盘中只有1个写字楼项目位于二环以内地区；而其余的新盘当中有1个项目位于北三环地区，3个项目位于西北三环地区，在西三环地区、南三环地区和东三环地区则各有2个项目推出，西四环和北四环地区也各有1个项目推出；其余的新盘就都分布在四环以外的地区。

可以看出，三环周边地区的新盘推出数量最多，这说明在北京市的城区中心已经基本上很少有可开发利用的空间了，而在城近郊区内还有不小的开发余地，特别是随着西部和南部地区基础设施的发展，在西三环和南三环地区将会有更大的发展潜力。此次推出的新盘中，也以西三环和南三环地区的项目个数最多，且全部是住宅类项目。可见，西三环和南三环地区将成为住宅类项目开发的热点地区，且该地区距市中心距离不远，交通便利，所以又是客户比较偏爱的位置，开发商在此进行开发也有望获得较大的收益。

西北部成为住宅楼盘的新宠

1季度推出的新盘中仍然以住宅类项目占据了绝大多数，共有14个项目，占了新盘总数的78％。这些新盘中，有3个项目位于朝阳区，6个项目位于海淀区，5个项目位于丰台区。

1季度推出的住宅类新盘普遍项目规模不大，基本上都在10万平方米以下，只有个别项目的建筑规模比较大，达到了几十万平方米。可见，随着城市土地的日益稀缺，开发商的开发重点只能向城市外围转移，同时这也符合住宅郊区化和居住社区规模化的趋势。而位于城区内的项目由于用地面积的限制，多采用容积率较高的塔楼，而郊区的项目则为了减低建安费用或体现产品的品质，多采用多层或小高层的板楼。从价格来看，住宅类新盘的均价大多在每平方米4500元至8000元之间，与周边的同档次项目基本处于一个价格水平，没有较为明显的价格变动。

虽然政府规定住宅必需精装修才能发售，但从近期新盘的装修情况看，毛坯房仍占了绝大多数，特别是中低价位的住宅项目，几乎全部都采用毛坯房的产品形式发售。这主要是开发商为了降低成本，控制售价所造成的。现在的住宅市场竞争日益激烈，如果采取精装修发售，具有更大的风险，即一方面使价格上升，另一方面客户也未必认同项目本身所提供的精装修服务，特别是在现今个性化越来越强的时代。现在市场上更多采用的方式是将销售情况不太理想的楼盘做精装修，重新包装后发售。所以，如果政府没有发出明文规定的话，毛坯房仍将是住宅新盘的首选装修。