李海霞摄
今年初，总投资120亿元人民币的北京地铁5号线的融资方案已经敲定，将于5年内实现全线通车。北京的城市建设正在紧锣密鼓地进行，地铁对城市交通与物业格局的影响越来越大。
位于北京四惠站地铁上盖的通惠家园项目销售主管张凡在接受笔者采访时反映，通惠家园由于位置和交通优势以及4000元／平方米的政府限价，已经成为抢手货。由于通惠家园的一般客户主要还是工薪阶层，有私家车的是很少部分，其中70％左右的客户出行要依靠公共交通。因此，处于地铁上盖的便利条件对项目销售的影响非常大，可以说是一项主要的促进因素。购买了通惠家园的一位业主也坦言，选择通惠家园，主要考虑的是项目交通非常方便，从四惠站进入北京市中心，只要15分钟左右，而在路面上，一般至少要多用一倍的时间。
不单是通惠家园，京城很多项目也由于地铁将要开通而加快了销售速度。
威格斯咨询公司高级项目经理李忠认为，地铁建设对城市房地产市场的作用之大超过很多人预期。地铁会引起地铁沿线出现大量小面积、高单价、低总价的物业，吸引大部分投资型买家。他分析，地铁等轨道交通的建设对于城市形态的影响是深远的。首先，地铁的兴建会使城市结构和人群结构发生改变，把一批客户吸引到这一区域中来，使城市住宅区原来的地块布局，变成地铁沿线条状式的布局。
其次，城市形态也会因此而发生改变，会在地铁沿线出现明显的高层物业带，引起地铁周边物业的普遍升值。这一点在香港体现得非常明显。轻轨交通对地产界还有一个影响恐怕现在各方面都难以想到，随着地铁的建设，将有一部分新的开发商会出现。这主要是拥有市政资源的大型开发商，比如地铁公司下属的开发商，它可以决定地铁的车站在哪里修，可以与其他开发商进行联合开发，这些人手上的资源会远远大于一些开发商通过关系拿到的几块地的资源。
在国外，许多大地产商其实也是大市政商，因为他们知道市政资源对于地产开发的巨大作用。香港最赚钱的公司是地铁，不是因为地铁运营而赢利，而是通过地铁沿线的房地产开发，通过与开发商合建等方式，由于地铁周边的土地升值而从地产开发上大获其利。这些在北京尚未表现出来，北京的公交公司、地铁公司都有自己的房地产公司，可是这些公司的影响目前都不大。实际上地产开发与市政建设两者之间是正向的相加，如地铁5号线能够修通，一方面可以增加客流，如八王坟向东一段乘客是不满的，如果复8线地铁既能够延伸到通县，又可以与亚运村相连接，客流一定会大大提高；另一方面，地铁的房地产开发公司能够通过联动开发带来巨大收益。由于炒地带来的收益很高，开发公司可以迅速有更多的钱来复制这种投资模式，去开发新的地铁，而这是其他的地产公司所无法比拟的。今后这些房地产开发公司可能会反过来操作，不是现在这种先通地铁再占地，而是先征地再通地铁的模式。先把地定下，而后在自己的地块上通地铁站，将来这些开发商很有可能走这种开发模式。这样，可能会在北京诞生一个掌握这方面资源的重量级的地铁开发集团。
李忠认为，轨道交通没有时间限制而且承载力很强，能够大大降低客户的生活成本。在地铁站附近，步行路程10到15分钟，不用转乘的范围内，将是物业兴起的主要地区，地铁修通后，城市空间形态会发生改变，如果政府没有特殊的规划限制，北京将出现一条高层走廊。今后地铁肯定是修到哪里，哪里的房地产就会兴起，繁华程度就会上升。北京未来的城市格局，将在地铁5号线等线路的建设促进下，出现整体的改变。（请作者与本报联系）
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