电梯服务是物业管理企业的窗口。不断提高住户对电梯服务的满意率，是物业管理企业参与市场竞争、增强竞争实力的必然要求。
随着住房制度的改革，住宅产权进一步多元化。根据普通住宅小区物业收费的规定，电梯费用只向产权人收取。过去，产权人多为单位，对于电梯运行、维修费用，产权单位可以承受，所以物业公司也能较好地收取。产权人转为个人之后，电梯费用对于产权人来说构成了沉重的负担，加上住户没有养成缴纳电梯费用的习惯，这就造成费用收缴十分困难。况且，目前物业市场的法律法规也不够完善，物业管委会的运作尚不规范，物业管理企业收费要直接面对众多产权人，因此困难颇多。
但是，电梯又是住户出行之必备工具，须臾不可离开。即使部分产权人不交费，电梯仍无法停运，它毕竟是一种公共服务设备。这样，不言而喻，运行、维修费用跟不上电梯运行、维护要求，长此以往，就无法及时进行大中修。至于电梯的更新改造问题，因为物业管理企业要同人数占不少的产权人协调收费标准、收取费用，就更为困难。
按照现行状况，物业管理企业只能从别的方面来补偿物业管理资金费用的不足，增加电梯服务的投入。但实际情况是，物业管理费等公共性服务费近期进一步下调，插卡式用电、煤气、供暖服务形式的出现，使物业管理企业收取公众代办性服务费也面临严重困境，加之普通住宅小区多为老小区，福利型服务和经营型服务方式并存，使收费难问题很难得到根本的解决。
市场经济的发展，促成了住户自我维权意识的觉醒：我交了钱你就要提供优质服务。从卖方市场到买方市场的转变，是在极短的时间内进行的，由于社会主义市场经济的递进性，契约双方的平等关系不可能一蹴而就。加之，物业管理是朝阳产业，市场准入的低门槛造成物业市场竞争的无序性。这种无序性作为外部环境，同计划经济时代不注重成本核算的内部环境一起，强化了产权人的特殊思维定式：在定标过程中拼命压低物业管理费用，但又不断提出各种高标准的服务要求。而物业管理企业也常以低价作为竞争策略。实际上，最终的结果是两败俱伤——从接管前的承诺到接管后无力付诸兑现，造成物业管理的诸多问题。
最主要的事实是，住户的经济收入还是较低的，这也决定了即使物业管理企业千方百计广开财源，主营业务收入都将是低水平的。这样，在住宅小区电梯服务上，物业管理企业基本上只能靠规模优势才能获得微利。一旦电梯安装时间比较接近，到期需要大中修甚至更新改造的电梯数量就会很大，资金短缺的状况就不可避免。进一步说，现行电梯运行服务要求的有司机服务，也造成运行成本居高不下，毕竟电梯司机工资可以下调的空间很少。这种情况造成了住户对电梯运行服务诸多不满，而物业管理企业又有苦难言。电梯司机对提高工资的期望值下降同样导致服务水平的提高乏力。
服务对象的公众性，这好理解，也就是说电梯服务的对象是整个楼的住户，所以必须兼顾所有住户的共同需要，譬如我们规定的“乘梯须知”的要求，就是在住户之间达成一个共同的契约，例如不能运自行车、不能运狗等，为的是维护大多数住户的利益。但是，对象虽然具有公众性，住户的需求就肯定是多种多样的，少数人和大多数人的矛盾必然造成电梯服务的无所适从。举个例子，如果某一部分人——养狗的人非要运狗，另一部分人却又非常厌恶运狗，电梯司机就无可奈何，对有过错的一方———要运狗的住户不敢制止，制止只会带来辱骂甚至伤害，这种情况下，要做到使大家都满意就非常困难。
正因为如此，就存在事实上的服务接受对象和服务评价主体的错位。按道理说，我给谁服务，谁就是我服务的最终评价人。但是电梯服务不同，服务时接受对象是大家，但评价时——大多数情况下，依靠住户投诉来反映（譬如在媒体上投诉或呼吁的）的往往是个别人。即使想获得一种公共评价，也没有客观尺度，对所有住户的走访是不可能也无必要的。在这样的情况下，一个好的电梯服务挡不住一个有恶意住户的投诉，这还在其次，根本的是造成管理混乱，接到投诉，管理企业为满足住户往往要调整司机，调来调去，造成司机队伍的不稳定，最终也影响了服务质量（只有稳定的电梯司机队伍，才能较好地完成治安监督、便民服务等任务）。
电梯服务涉及到很多政府部门，比如市劳动局、技术监督局；区县劳动局、技术监督局；市房地局、小区办等，每一个部门都对电梯服务的某一方面制定了相关的法律法规，但这些法律法规针对企业的较多，而针对住户的较少。对于住户违反规定的行为，包括损坏电梯设备、辱骂电梯司机等，往往执法不力。许多管理规定虽然出自物业管理企业之手，但企业并没有执法权，住户行为完全依靠自身素质的提高，物业管理企业对此无能无力。实际上，物业管理企业与住户的关系只是一种经济契约，是委托与受托的关系。由于授权方（业主委员会或管委会）并非独立法人，对个体业主往往只能靠说服劝阻，实际作用不大。比如部分住户私自配置电梯钥匙，严重影响电梯的安全运行，但这个事情无人负责。一边是政府的法律法规，特业管理企业必须遵守执行；一边是物业管理企业与业主行为的经济契约，无强制性。这样，在电梯运行、维护中企业可以伸缩的范围很小。3年一中修、6年一大修，维修计划并非完全依赖于对设备状况的掌握，所以计划往往与实际运行状况不符。对设备运行维护要求进行有力的控制，而对日常管理维护状况又控制无力，一硬一软，把物业管理企业夹在中间，很难进一步提高服务水平。可见，通过立
法，处理好政府部门、物业管理企业和业主三者间的关系是电梯服务亟待解决的问题。
综上所述，可以看出，要想提高电梯服务的水平，仅靠物业管理企业的努力是不行的，它需要整个社会大环境的改善。只有把实现物业的保值增值作为共同的奋斗目标，才能够调动企业和居民的积极性，不断提高电梯服务的质量和水平。
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