北京别墅市场自1999年底开始回暖，经过2000年的调整，目前已经进入稳步发展的阶段。从目前高档别墅分布最为集中的两个区域来看，东北部的温榆河畔地区一直以别墅档次高、项目多、价格贵而略领风骚；西北部的京昌高速路沿线虽然是北京最早的高档别墅诞生地，但近年来由于种种原因发展缓慢，相对落后于东北部。2001年以来，全球经济形势变化对国内经济产生了重大影响，京城西北区域的政治、经济发展形势也产生了较大差异，在这种背景下，其别墅市场也开始发生明显变化，表现出与东北部完全不同的市场态势：
北京西北部别墅区位于京城“上风上水”，自然条件优越。该区域大面积绿地和林带正在建设，并且已经形成了良好的绿化环境，沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动调节着区域的小气候。区域内常年空气质量优于二级，小汤山温泉的水质良好，享有得天独厚的居住条件。学院路一带辐射出的良好教育氛围；中关村、上地和昌平高科技园区的IT业发展的强劲势头；圆明园、八达岭长城、十三陵等积淀的古文明气息；国际高尔夫俱乐部、华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国家森林公园等提供的现代娱乐场所，都为此地区营造了开发高档别墅的后天条件。
从今年来看，西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善。除京昌高速公路外，北四环路已经修通，白颐路、学清路等将陆续得到改造，地铁五号线、轻轨铁路和从西直门到北四环城市快速公路的已经动工建设，公路一环联结京昌高速与机场高速段即将在年内竣工，这些工程将使西北部道路畅通，内外交通条件大大改观，成为北京周边地区交通最为优良的区域。
由于经济、政府政策和需求等方面的原因，西北部别墅供应发展相对滞后。该区域居住环境良好，交通便利，曾经在1993年、1994年出现了以玫瑰园为代表的高档别墅，但由于政策方面的原因，该区域内的别墅发展一直未能全面施展，仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目。近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，本区域供应量稳定增长，1999年底以前别墅供应主要是碧水庄园一期、翠湖别墅和龙城花园，共约500套别墅。2000年西北部地区别墅主要供应量有玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期和二期、翠湖别墅和龙城花园四个项目800多套别墅单位。2001年新增碧水庄园三期、玫瑰园三期、翠湖别墅和龙城花园的后期开发别墅，加上新入围的雪梨澳乡等，供应量将会有较快增长。新增别墅供应量中以风景优美、景观独特的高档别墅为主，如碧水庄园二期20余套环湖别墅和玫瑰园二期、三期的高品质别墅。
西北部地区在地理区位上与中关村科技园关系密切，随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展，中关村科技园区中的海淀园和昌平园经济的迅速发展，造就了一批依靠知识技能快速积累了财富的精英。据有关部门统计，2000年新注册企业达到2461家，比1999年增长1倍多。1999年企业总收入超过1亿元人民币的企业121家，2000年中关村科技园区技工贸总收入1540.3亿元，比1999年增长46.8％。这部分迅速致富的人群给区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求，并且这种需求正在加速发展之中。
由于西北部别墅客户需求向高学历、高层次和年轻化的方向发展，对别墅也有更高的要求，那些真正适合目标客户需求的别墅产品才畅销。玫瑰园二期高品质别墅，100套尚未全部建成就已售出大半，而一期现房由于建成年代较早，还有较大数量剩余；碧水庄园二期品质和景色均好的别墅，106套在2000年5月开盘不久就销售过半，特别是20多套环湖别墅，短短一两个月内全部售出。
由于别墅有效供给不足而需求发展较快，西北部别墅价格普遍上涨。翠湖别墅于1998年建成，当时市场需求不足、销售不利；经过包装后，2000年8月重新开盘，销售均价由原来的8500元／平方米上涨到目前的9600元／平方米，销售率也已达60％以上。玫瑰园一期现房1200美元／平方米，而二期环湖别墅2750美元／平方米，不环湖别墅2000美元／平方米；碧水庄园一期均价1400美元／平方米，而二期环湖别墅2500美元／平方米，不环湖别墅2000美元／平方米，由此看出价格上升的幅度不小。
与北京市重点发展的中关村高科技园区毗邻，政府投资改造迅速提升区域内市政条件，道路交通将更加通畅便利。具备的优良自然条件，规划中的城市绿化将使别墅的发展条件更加完备。
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