“北京房价之所以高，主要是因为开发商牟取暴利所致”，有人这样分析。“在北京赚钱机会很多，但要想赚大钱，就做房地产”。前几年，一个开发商如是说。那么，投资房地产究竟利有多厚，钱从何赚？这不仅是开发商十分敏感的话题，而且外人也很难了解其内情。
据中国证券报报道，总体说来，目前北京房地产行业平均利润率在逐年降低。这是因为市场竞争加剧和政府管理日趋规范所致。据一位深谙京城地产开发之道的业内人士透露，由于北京可供开发的城市土地基本上都“名花有主”，除非有极其深厚的背景，一般是拿不到价廉“地”美的好地。而一个房地产项目能否获利，获多大利，有相当一部分原因取决于开发商的拿地成本。
这里所说的拿地成本主要指对土地与土地占有单位的拆迁补偿，这部分费用大致占到开发成本的30％左右。由于拆迁补偿的价格谈判弹性较大，因而是决定房价高低的重要因素。
在20世纪90年代中期，投资北京房地产市场利润丰厚是毫无疑问的。如果以自有资金实投金额计，年收益率至少不低于40％。为何北京房地产投资利润如此惊人？简单地说，大致有如下原因：一、在福利分房年代，单位集团购买力惊人。据某单位的人透露，该单位每年国家财政拨款用于住房方面的数额为6亿元人民币。如果这笔钱花不完，将上缴财政，按经济学所讲的四种花钱方式中，“我为你花他的钱”，这种方式是既不讲使用价值，也不讲经济效益的。因而，这种不计成本，不用考虑实际需求的集团购买，是京城房地产能获得暴利的先决条件。二、早期的京城房地产开发市场，有点类似做期货，可以小博大。例如，地价款仅需缴纳25—30％楼盘即可预售；在建筑施工方面，因开发商基本处于买方市场的地位，因而施工单位往往先期垫付施工款。这样，先期项目启动资金相对不大。当项目开盘预售后，一般情况下资金就能快速回笼进行滚动投入。而在上海和深圳，政府有关管理部门规定，楼盘预售不仅要全额缴足地价款，而且多层楼房还要求完成结构封顶才可预售。据一位开发商讲，在北京，正常情况下一个项目开盘一个月后，期房预售应达到50％以上，否则就表明这项目运作不成功。也就是说，项目在预售阶段基本上可收回投资成本。当项目建成现房后，卖一套就净赚一套的钱。如果按自有资金实投金额计算，在一两年时间内达到100％的投资回报并非耸人听闻。三、如果说投资京城房地产的高额利润让人眩目的话，那么炒地皮、炒项目所玩的“空手道”则会使人瞠目结舌。北京的城市土地隶属关系较为复杂，既有北京市企、事业单位用地，也有中央各部委及下属企业用地。要找到一块可开发用地并与之谈成合作意向绝非易事。于是，一种类似于扮演掮客经纪角色的公司就应运而生。这些公司本身并不具有开发实力，但拥有广泛丰厚的社会资源。当他们将一块可开发用地的诸多前期事项都搞掂之后，即可将项目开发权转让，获取惊人利润。
京城房价有的高得离谱，人们不禁要问，这房子究竟贵在什么地方？前一段时间，“北京市商品住宅销售价格构成管理办法”出台，不少人以为就此可以把房价构成看得清清楚楚了。但相当一部分业内人士则不以为然，有些费用和成本说得清楚吗？
据一位业内人士透露，京城房地产开发中占较大费用的有这样几块：拆迁费、土地出让金、大市政配套、建安成本等。拆迁费大致占到开发成本的30％左右，地价款占10％，大市政配套主要是指住宅小区的托幼、学校及商业服务设施，具体视小区规模而定，其费用大致在5％－10％之间。北京房地产开发中的建安费较其他城市要高，因为开发商担心建筑施工质量，所以一般都找本地较具知名度的大建筑公司。这些公司的开价要高于外地的和规模较小的公司。一般来说，高层住宅毛坯房的建安费在1800—1900元／平方米，如精装修每平方米800—1000元，人防工程摊入建安费100—200元／平方米。这样算下来，高层住宅的建安费每建筑平方米大致在2700—3100元之间。多层住宅的建安费1200元／平方米左右，加电梯加精装大约2000元／平方米。
那么，开发商的获利秘笈何在？归纳分析业内人士透露的内情，大致有两条，一是项目前期，开发商与土地方拆迁谈判价格之高低；二是项目的“规划要点”。
谈到房地产开发征地问题，就得先从北京的土地供应体系说起。总体来说，北京可供房地产开发的渠道多而乱。首先，城市危旧房改造的土地供应权，掌握在各区政府手中，他们可利用这部分土地进行招商引资开发项目。其次，各行业系统的局、委、办自己占用的土地也在行使处置权。如在城市中一些黄金地段的工业用地，随着城市总体规划的调整，要对这些企业实施搬迁。这些企业腾出的空地，各单位自己招商进行二次开发。第三，北京一些大的房地产开发公司，由于种种原因，手中有一定规模的土地储备，他们有时也会通过项目转让向其他企业提供开发用地。第四，城市外延扩大，北京周边有20多个开发区，这些开发区内的可开发用地基本上由各经济开发区所控制。第五，城近郊区一些乡镇开发企业，将集体土地征用后，直接投放市场。
由于这种多源头、多渠道的供地格局存在，不仅使京城房地产市场炒地、炒项目成为可能，而且也为开发商拓展了一定的获利空间。在京城开发拆迁征地，如果是居民拆迁，成本最高，其次是企业拆迁，相比较而言农用地土地成本较低。由于不同的土地性质决定了不同的利益所在，开发商要是真能弄明白这里的利害关系及关键环节的攻关对象，往往能无往而不利。以较为低廉的成本拿下一块未来发展前景看好的地块，就意味着挣了大钱。但许多外地开发商进京想做房地产项目，发现要找到一块价格适宜的开发用地非常之难。这是因为北京房地产开发程序较为特殊。具体地说，在项目前期阶段，由开发商与土地方谈判征地条件，在双方初步达成合作意向后，向规划局上报规划要点。如果规划方案通过审批，基本上可以说开发商就拥有了这块地的开发权，而别的公司则不能染指。这时开发商并不须进行资金投入，至于这块地什么时候开发，主动权基本上掌握在开发商的手中。所以说，在京城开发条件较好的地块都已“名花有主”。而在老城区，尽管位于市中心，但由于人口密度大，拆迁成本奇高，所以开发商大都对此兴趣不大。
（未完待续）
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