与全国房市相比，北京的商品房房价一直居高不下。然而，令广大购房者琢磨不透的是，与上海的二手房市场红红火火相比，北京的二手房市场却一直冷冷清清。不少购房者在饱受碰壁、上当之后不得不打消了购买二手房的念头。专门从事房地产经纪的杨国明律师告诉记者，尽管普通老百姓对二手房的期望值很高，但是一系列的原因使得他们的这种期望值在二手房面前有些“望梅止渴”的味道。
国家近期对于商品房市场的监管力度加大，无论销售的审批条件还是买卖双方的合同规范，政府出台了很多有利于购房者的交易措施，例如《商品房买卖合同》示范文本及《商品房销售管理办法》，对于开发商作了很多义务性的规定。但在二手房市场可就不是这样。北京有关政府部门至今没有出台二手房交易的合同示范文本，也没有出台二手房交易程序的具体规范或相关文件。在二手房交易过程中，买卖双方基本上是“摸着石头过河”，存在着很大的法律风险和漏洞，卖房者可能千方百计算计买房者，买房者稍不留神就会落入对方的陷阱。
要想使二手房合法安全地到达购房者手中，购房者首先需要弄清卖房者有没有完全处分该房产的权利。在商品房交易过程中，可以通过对“五证、二书”等相关证件的审验加以明确。但在二手房交易过程中，购房者要弄清卖房者有没有完全处分该商品房的权利，必须审验卖房者的产权证书、共有产权人证书以及租赁合同；如果是公房上市，还要看公房上市的审批文件。一些卖房者根本无权处理所售房，他们往往采取伪造上述证件（文件）的方法来欺骗买房者。普通百姓很难发现上述文件的伪造、涂改之处，一旦上当受骗，则是后悔莫及。但在目前情况下，一个公民如果没有法律特别赋予的权利（如律师），想要到有关政府部门查阅能够证明产权真实情况的相关证件还是比较困难的。
二手房的交易价格通常经过买卖双方的讨价还价来确定，国家没有统一的规定。商品房交易价格比较明确，并且具有可比性，例如所购商品房所在区位的其他楼盘也明确标价，购房者对于价位就心中有底。相对于商品房，二手房交易则有“宰一刀”的心理，购房者即便知晓附近地区的价位行情，卖房者也能以“内部装修不一样”的理由相推诿。作为卖房者，他还要关心房子有没有卖亏，即便没有卖亏，他也要关心个人的税费承担问题。卖房者个人所得税征收比率过高（转让所得为20％），一些卖房者为了逃避这些税费，以赠与、继承等方式来私下里买卖房屋，这种行为其实是在逃避法律，即使签过合同也是无效的。这种私下交易行为一旦被发现，很有可能就是买卖双方最终鸡飞蛋打，“赔了夫人又折兵”。
购房者与卖房者之间存在信用危机，这种信用危机迄今为止尚无一个合理解决机制。在商品房交易过程中，购房者与具有雄厚实力的开发商打交道虽也有可能上当受骗，但是一个房地产开发公司由创建到兴旺，决非朝夕之功，即便产生纠纷，只要购房合同签订得公平合理，跑了和尚跑不了庙，好歹有个讲理的地方。但在二手房交易中，常常出现这样的情况，买方与作为个人的卖房者签订合同并交付房钱后，卖房者携款而逃，交付给购房者的是一个无法办理产权过户的房子，购房者往往是欲哭无泪、诉冤无门。国外如何解决这个矛盾呢？在美国每个人都有一个个人信用账户，如果这个人有不检点之处被记入个人信用制度，日后会遇到诸多不便（例如创办公司、向银行贷款等）。我国目前还没有个人信用制度，致使房产交易凡是牵涉到个人住房方面的均不太顺畅。如银行最近就加大了对个人贷款的监管力度，致使许多自认为信誉很好的百姓得不到贷款。银行对于个人尚且如此警惕，更遑论个人与个人之间的二手房交易了。个人信用危机的后果是经济效率的迟缓，很多本应成交的交易因相互之间的提防而不能成交，二手房交易就是一个典型的例证。
银行对于二手房贷款的过于谨慎，导致二手房市场资金周转困难。如果我们将目光转向商品房市场，就会发现大部分商品房购房者在付款方式上都选择了银行按揭贷款，其原因主要是因为现阶段大多数购房者都不具备一次性付款的能力。而在二手房交易过程中，银行出于会计准则上的谨慎与稳健原则，对于二手房交易的贷款审查程序比商品房按揭贷款要严格得多。为什么呢？其一，在商品房按揭贷款中，开发商通常会提供阶段性抵押担保，在产权未过户给购房者之前，如果购房者不还款，开发商要向银行承担连带责任。而在二手房交易中，作为个人的卖房者不可能提供什么有效的担保，即便以自己的房屋作为抵押，变现能力也很差，银行通常不会予以采纳，所以也很难提供相应的贷款。目前在北京市，向二手房提供商业贷款的只有建行北京市支行与农行北京市支行，而向二手房提供公积金贷款的只有农行北京市支行。在大多数购房者尚不具备一次性付款能力的情形下，过严的贷款审批程序只能严重挫伤广大二手房购房者的积极性。
 |
