日前一位女士致电北京市司法局“148”法律服务热线咨询：她和一个外地来京人员丁某于今年年初签订了为期2年的房屋租赁合同，约定每月租金700元，每月月初付款。丁某还对房屋进行了简单装修。“8月份我们发生纠纷，我想解除合同，但丁某还欠我两个月的房租，我向他要，他不给，并向我提出了承担房屋装修款项的要求，我该怎么办？”
“148”律师在接听此电话时，特地向这位女士询问了房屋出租的相关情况，得知她所出租的房屋没有取得房屋租赁许可证，也没有取得房屋所有权的合法证明。
根据北京市房屋土地管理局于1997年7月4日颁布实施的《关于在全市范围内实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》的规定：在本市出租房屋的单位和个人均须向房屋所在区、县房屋管理机构的基层管理机构提出申请，经审核符合规定条件的，发给市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》方可出租。属于临时房屋的，发给《临时房屋租赁证》。同时该通知第二条还规定：没有房屋所有权合法证明的房屋，不得出租。
该女士在既没有按规定申请领取《房屋租赁证》、也没有取得合法产权证明的情况下出租房屋的行为违反了该规定，属违法行为。丁某在没有认真审查该房屋是否具有出租权证明的情况下承租房屋也属于有过错行为。我国《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该法第五十八条同时规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当承担对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
据以上规定，北京市海淀区“148”律师认为：一、双方签订的租赁协议为无效协议，应予撤销；二、双方依无效协议取得的财产应返还对方；三、双方均有过错，各自承担相应的责任。该女士在出租期间的房屋使用权损失和丁某因在承租期间的装修损失，应根据过错大小进行赔偿。
律师特别提示：随着住房制度改革的不断深入和外地来京人员的不断增加，市民与外地来京人员之间的房屋租赁关系必将随之增加，同时伴随的租赁纠纷也会大量涌现。在房屋管理部门大力加强管理的同时，当事人也应该增强法律意识，依法维护自身的合法权益，切莫因小失大。
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