老人住房 房地产无限商机

目前我国已步入老龄化社会。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的银色住宅，倒成了很多城市老人向往的事。

银色住宅，有的称“银发住宅”、“老年住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”，是供老年人居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。

在北京、上海以及沿海一些经济发达的城市里，大多数老人都有一定的经济来源或是领有退休金，且收入较高，子女也有着较高和稳定的收入。出于各方面考虑他们并不愿意与子女一起生活。而且现在老人们传统的“攒钱为子女”的消费观念也有所改变，他们的收入及消费行为开始围绕着自身需要来进行，他们将可能是银发住宅潜在的最大的客户群。另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套银色住宅，让自己的父母得到充分的照顾。

在我国房地产市场上，商品房积压已是众所周知的。迄今为止，全国商品房积压面积已达上亿平方米，可同样是房地产产品，在一些大城市里银色住宅的有效需求每年至少在数十万平方米，银色住宅无疑是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。一些眼光敏锐的房地产商已经看出，随着我国老龄化的进一步发展，老年人这一庞大的消费群体必将会带动起一个巨大的市场，兴办银色住宅已成为一些房地产商看好的投资领域。而今，在全国一些地方已引起开发“银色住宅”的热潮。

根据我国的国情，专家建议银色住宅可采取以下两种基本形式：一种是“老少居”住宅，是指两代或多代人同住一栋住宅，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的需要。另一种是适合两代人同住的“连体式”户型，可以说这是真正的“两代居”。所谓“连体式”户型一般是将一个大户型拆分为两个小户型（多是一大一小，例如二居带一居、三居带一居、三居带两居等）的连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。打开大门，穿过公共过道，看似两间房，其实是各有独立房产证和配套设施齐全的两套房子。“两代居”的最大特点是既分又合，既合又分，分合自如。北京市住宅建筑设计研究院副院长陈燕明认为，当前的住宅设计如果不考虑“两代居”、“三代居”的问题就跟不上市场的趟儿了。

老年公寓，70年代初创建于北欧，目前发达国家已盛行。在美国，老年公寓十分普遍，有赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。我国政府兴办的养老院主要是解决“三无”老人（无子女、无依靠、无经济实力）的养老问题。如果说，养老院在经济欠发达地区还有大量需求的话，对于一些大都市，显然难以满足人们的需求。现阶段，大部分城市居民的温饱问题已得到解决，不少老人退休之后还想玩一玩，乐一乐；许多老人希望有自己独立的生活，不愿与子女住在一起。而老年公寓则是他们在银色住宅中的首选目标。

“从六七十岁父母的现实生活中，我已体会了老年人需要的关照。没有电梯的6层楼曾让看病回来的母亲望家兴叹；坐轮椅的父亲，每日下楼晒太阳，楼内却没有轮椅通道……”一位同行说起自家那栋80年代所建的住宅，无不让人深刻体会老人设施之重要。

纵观目前的住宅市场，一方面，众多开发商的地产项目，只注重购房者（主要是中青年人）当前需求，而疏于关注购房者步入老年后的特殊需求，造成老时居住不便、家人难以照顾的状况；另一方面，众多养老院、老年公寓往往又因收费高、地址偏远、服务欠佳、设施不全、观念转换等原因而入住率较低，从而不能满足老年人对居室的需求。人到老年，生理和心理大异于从前——随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；在心理上多有失落感……专家认为：银色住宅所处环境应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对年老以后记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性——设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加大，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间和厕所要安装扶手、有暖气，最好淋浴或采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。

银色住宅应有一定的可改造性。人从步入老年（60岁）到进入被照顾关怀期（85岁以上），差不多有一二十年的时间，有些设施和设备，只有在行动缓慢期（75岁后）才迫切需要，因此房间要具有一定的改造性。比如扶手，过早安装，会影响居室美观；厕所空间，到照顾关怀期后，才需要有协助人的空间；洗脸盆的位置不宜过低，以免洗脸时前倾曲度过大，较为合适的高度约在80cm—90cm上下。如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用，脸盆的高度就要下降，这些都要求房间具有很强的改造性。

当然，银色住宅社区内环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。

即便如此，这也并不是真正人性意义上的“银色住宅”——因为，一个没有年轻活力，没有新人类碰撞，只有诸多老病者抚慰的日子是不堪想象的。为此，银色住宅最好和幼儿园建在一起，没有年轻人的老人聚居地，只会加重老人的精神衰老。

人都会老，天理使然。年轻时适宜居住的住宅，未必满足老来时的需要。绝大多数人购房的最主要目的是为了居住，即为了改善目前的居住条件。但是当问及“是否考虑过老年以后居住的方便性问题”时，只有37％的被调查者表示“考虑过”；但在进一步的追问下，近70％的被调查者认为“有必要考虑”，主要原因：其一，人都会到那个年纪，而目前我国暂不具备社会养老的条件；其二，房子不是消耗品，不能说不要就不要；其三，家中本来已经或打算与老人同住。

从平均水平来看，我国老年人口的收入水平整体偏低，能拿出几十万来买房子的毕竟是少数，而且老年人买房几乎不可能得到银行的贷款支持。这无疑是制约老年人进入银色住宅的一道门槛。针对这种状况，北京太阳城国际老年公寓提出将老人原来住房出租或置换来帮助入住老年公寓。为了解决老年人入住资金短缺的问题，在征得老人同意之后，由太阳城将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。另外，还可以采取置换的方式将老人原有的住房与太阳城的老年公寓进行等价换房。当老人百年之后，又将原置换的房产折价返还其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

建设部有关人士表示：现在老年住宅面临的首要问题是规模不够，目前已有多少人口建一个小学，多少人口建一个幼儿园的规划，但却没有多大范围内建一个银色住宅小区或老年活动中心的规定。另外，社区内公共设施的设计，比如无障碍通道、户型设计对老年人关照不够。随着全球人口老龄化的到来，更多的老人需要社会的关爱。解决好数量日益增加的老年人的居住问题，已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。种种迹象表明，银色住宅会日趋升温，一些有先见之明的房地产开发商自然不会错过这一无限商机。愿老者不再忧其屋。