两大“弹性空间”
2006年2月，国务院首次界定商业贿赂重灾区，前两名――工程建设、土地出让都和房地产市场密切相连。海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”
2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出
土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后，国家规定：土地必须以公开招投标方式出让。但这依然存有可供操作的空间。
一般来讲，每个项目都有“项目经手人”，他们的主要职责是疏通关系，在招标中与地方政府形成默契，以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有时，在招标开始时输赢早已内定。这笔公关费用，当然由开发商埋单。
土地出让时，容积率等参数已基本设定，容积率的高低直接决定可建房屋的多少，对开发商而言，影响的将是数百万甚至上千万的收益。所以总有开发商希望在这里做文章，而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。某房地产公司的老总说：“如果一平方米是2000块，多1万平方米，便是现实的2000万元收入，我花多大公关代价也愿意。”
某些公章染成灰色
一个房地产项目，需要国土、规划、人防、消防、环保等数十个职能部门的审批或备案。开发商认为，一个部门审批多花一两天，全部手续就要拖延一两个月。为了节省时间，早日回笼资金就需要额外花费。“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则几万。”某老总说，虽然数字不大，但这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批和验收不是一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。
正式动工建设前，政府各职能部门要对开发商设计方案进行三堂会审。早几年，灰色成本以信封装现金形式发放。“现在隐蔽了许多，事先的公关工作早在审议会议之前，已经悄然运作。”一位开发商说。
高成本转嫁消费者
开发商决不会自己为灰色成本埋单。政策允许范围内的管理费用有限，只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则，真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。
灰色成本究竟多大程度上提升了房价？部分专家认为，约4%。但有专家认为，灰色成本不是房价上涨的决定性因素。清华大学廉政研究室主任任建明认为，即便灰色成本不是房价高起的决定性因素，但政府承担的责任不能有丝毫懈怠，“如果政府部门的监管不到位，每个管理措施都可能成为提供腐败的机会，每个政策都会走样，复制效应不堪设想。”(《南方周末》11.23)
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