土地成交的天价数字不过是表象，背后有局外人所看不到的利益链条。近日创刊的《国家财经周刊》（总第1期）记者历时一个月的调查发现，地王不断涌现的背后，隐匿着许多不为人知的“潜规则”。
2009岁末的北京土地市场上，地王竞逐的游戏几近癫狂。
12月4日，远洋地产旗下北京远东新地置业有限公司（下称远洋地产）以48.3亿元竞得北京亦庄新城111-1街区F地块居住及配套项目用地，溢价率创下北京2009年土地竞拍之最的467%。
12月3日，中建国际建设有限公司（下称中建国际）“通吃”北京市奥林匹克公园南区奥体文化商务园区（一期）3号、4号和5号商业金融地块，成为总价48亿元的“连体”地王。
而两周前，北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地竞拍，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新地王（成交价50.5亿元）。地块竞得者为顺义区属国有企业――大龙地产。
天价地王频现的背后，究竟隐藏着怎样的秘密？
双重压力
一位参与12月4日竞拍的开发商对记者说，像远洋地产这样的上市国企，拿地任务会面临国资委和资本市场的双重考核压力。
“国资委会根据各公司年初计划的完成情况对其进行考核，总的考核原则离不开保值增值。”一位某央企房地产公司负责人表示，“一个地王吃进，就意味着企业资产规模的迅速放大。”
至于资本市场的压力，则表现为对土地储备可持续性的要求。
“远洋今年在北京市场所获土地甚少，伴随近两年的激进销售，土地储备下降极快。这也就不难理解其不惜以5~6倍的超额代价购地的动机。”上述那位参与竞拍的开发商说。
“在某些国企上市公司，如果年初规定的用于拿地的钱花不完，相关责任人是要受到处罚的。”北京城建集团某经理一语破的。
“连体”地王
根据标书上表述，奥体南区3号、4号和5号的三块地性质为“商业金融”，且产权不可以分割。这表明，三块地将来形成项目后只能整售或持有，对开发商的资金占用大且成本回收缓慢。此外，目前奥林匹克公园周边商业、商务项目林立，未来产品的差异化竞争也将面临极大压力。
看似无利可图，中建国际为何执意高价购进？
一家原本打算参与地块竞标但中途放弃的知情人道出了秘密：奥体南区这三块地后面还连着五块地，其中规划了大量的住宅项目。八块地原本是一个整体，为避免总价地王的出现，北京市土地整理储备中心特意将其化整为零、“大卸八块”。
虽是分割出让，事实上这八块地还是一个规划整体，地上的道路市政，地下的管网设施全都连在一起，牵一发动全身。因此，“这八块地只能由一家开发商来做，换成是两家，非打架不可。”
这一秘密，“当天参加竞拍的企业都知道，全是冲着这个来的。”而中建国际48亿通吃三块地，显然也是“醉翁之意不在酒”。
地价可控
地产同行普遍怀疑“大龙是否真的会全额支付50.5亿元”。因为按照“惯例”，“一二级联动”开发模式背后，通过一系列资金腾挪，拿地公司通常只需支付很少的地款。
知情人成先生对土地“一二级联动”背后的“门道”做了详细披露。
据他介绍，土地最终成交价（也称地价款）由三大部分构成：一是土地纯出让金，相当于70年土地使用权的地租；二是开发建设补偿费用，主要是土地一级开发平整过程中产生的费用，如拆迁安置、市政管网铺设和管理费用等。这部分钱要待土地出让完成之后由政府返还给一级土地开发商，作为其成本和利润回报；第三部分是城市基础设施配套费用，这部分钱待土地出让完成之后由地方政府提走。
“如果由政府来主导土地的‘一二级联动’开发，就完全有可能把地价款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业，相当于把钱从左口袋放到右口袋，地价往往是可控的”。
类似的“合作”也可在非政府主导的一二级开发商之间进行，“很多动辄几十个亿的地王，最终仅需实际支付很少的钱”。
“我是来抬轿的”
2009年6月30日，北京广渠路15号地王诞生。当时万科也参与了竞拍，但仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是万科2007年拿下的地王――西大望路27号地，有人指出，“万科出手的价格是早就预定好的，并不准备深度介入，不过是抬抬价，为自家的地王解套”。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称，广渠路15号拍出的当天，隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”，“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元／平方米拿下该地段时，所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现，使这种认知有了180度的转折。
记者查证，广渠路15号地王产生不久，珠江帝景的新一期楼盘（帝景・博悦）从22000元／平方米上调至29800元／平方米，比2002年7000元／平方米的开盘价翻了4倍还多。
地价评估师刘勃说，那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新地王，让自己的在建项目受益。
赌局悖论
在与业内人士的交流中，记者发现，违约成本低，是地王泛滥的一个重要原因。
2009年1月底，广州市昔日两地王――广州科学城地块和珠江新城地块，由于逾期未缴清土地出让金，当地国土部门将其收回并重新入市。
公告中虽然显示两块地王再上市将分别折价1.75亿元和2.6亿元，但当地一些业内人士指出，地王的前“东家”并不会损失多少。按照广州的惯例，地块在出让过程中所支付的首付款比例非常低，一些地块的意向金甚至仅为几百万元。
与直接退地相比，另一类地王退出路径则更为隐秘，如篡改容积率，也可以摊薄拿地的成本。
对于开发商眼中地王“怎么赌都是赢”的感觉，思源经纪顾问公司研发中心总监龙程认为“并不能持久”。在他看来，地王的未来还是在赌政策。
（王玉光 张之清文）
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