谁都想有个家，但无奈房价太高，老百姓只能望楼兴叹。一般职工年均收入１万元，３０年不吃不喝只够买一套７５平方米、每平方米４０００元的住房，这是小学生都能解的算术题。大款只是少数，老百姓不是舍不得买房全部储蓄都投进去也在所不惜，实在是买不起。促进住房改革，发展房地产业，带动经济增长，只有一条捷径---大幅度降低房价。房价下降是大势所趋，人心所向。
根据对北京、上海、天津、重庆等全国２８个大中型城市住房市场统计，２０００年１～４月，全国商品住宅销售面积为１９３８．０５万平方米，比上年同期增长４１．５４％；其中，售给个人的住宅面积为１６５１．０８万平方米，比上年同期增长５３．１４％。个人买房比例，上海为９７．５％，天津为９６．８％，长春为９３％。这说明随着城镇住房制度改革的深入，住房分配货币化制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费已成为住房市场的主体。住房市场正向政府和消费者共同预期的方向转变。
与往年淡季的情况相比，２０００年全国２８个城市均出现了房地产转让、租赁、抵押等交易业务量高速增长的态势，许多城市还出现了住宅热销的场面。在住宅类商品房中，高档公寓、别墅价格比上年同期有所下降，普通住宅价格除个别城市外，均出现了小幅上升。随着个人住房消费成为市场主体，消费者对住房的质量、环境、套型、面积等均提出了新的要求。目前，人们在购房时多倾向于选择环境好、面积在６０平方米～１００平方米，套型为二室一厅、二室二厅或三室一厅的住房，而不是越大越好。根据消费者的要求，以人为本、绿色家园、可持续发展等开发理念也开始为越来越多的开发商所接受。因此，２０００年上市的大部分楼盘无论是在户型设计、小区环境质量，还是在配套设施建设，智能化方面都比过去有了明显的进步。
上述情况说明，我国住房市场运行在旧制度向新制度转变的过程中，基本实现了平稳过渡，住宅市场正在出现增长方式由粗放速度型向质量效益型、增长的拉动由单纯的投资拉动向投资与消费双向拉动、发展机制主要靠行政措施和政策调控转向主要靠市场调节的三大转变。
全国可出售公房６０％以上已按国家有关政策售予个人，沿海部分开放城市高达９０％以上。城镇居民住房自有率已达７０％左右，基本形成了以居民自有产权为主，多种产权形式并存的新格局。下一步，人们关注的将是货币化分房，机关、企事业单位怎么搞？
（１）机关单位率先闯关。 ２０００年建设部在广州召开了全国部分城市住房分配货币化情况交流会，据与会的上海、北京、广州、南京、天津、重庆等３５个大中城市介绍，这些城市住房货币化分配正全面推开，已有９０％的城市在１９９９年底前出台了省、市级党政机关货币化分房方案。
在以当地经济适用住房平均价格为参照制定住房补贴标准时，不少城市以提高单位住房公积金缴存比例的办法来实行住房分配货币化制度。如福州市规定，参加货币分房的职工，除其单位和个人均需按统一规定的缴存比例缴存住房公积金外，所在单位要再按其月工资总额的１６％，每月为该职工缴存代替住房补贴的公积金，缴存至满２０年为止。
各城市住房补贴资金的来源大同小异，主要来源于原有的从财政或上级部门的住房购建资金渠道和单位现有住房资金。采取由财政部门会同实施单位统筹协调解决的办法。一些城市还对补贴比例作了界定。对货币分房的"源头"---资金，多数城市的落实情况还是比较好的。
（２）企事业上演"重头戏"。 机关单位在货币分房改革中先行一步，而且进展比较顺利，为建立新体制进行了有益的探索。容纳了我国城镇职工总数８０％的企事业单位，由于其货币分房改革牵涉面更广更大，因此，成了全国货币分房的"重头戏"。
在参照当地机关单位方案的基础上，我国各地不少企业也纷纷制定了各具特色的货币分房方案。
企业单位住房货币分配改革试点起步较早的大连市，已有３６家企业开展了货币分房，初步形成了四种类型：建立稳定资金，补贴标准在市直标准基础上上浮２０％；按照市直标准执行；标准自定，区别不同情况给职工２万元～３万元不等的补贴；有资金的自收自支事业单位上浮２０％。大连市房改部门要求企业用好售房款，够补一个补一个，够补两个补两个。
北京市正在制定企业住房分配货币化指导意见，拟规定：企业可以选择建立住房公积金，一次性发放住房补贴、按月发放或两者结合，或一步进入市场化等多种方式，对职工实行住房货币化分配。
（３）货币化分房正小步向前。 从各地货币化分房者购房消费情况看，家庭出资比例比实物分房时已大大提高。大连市第一批５０名享受补贴并申请购房的职工，总购房款９４８．６万元，即使夫妻双方补贴全部到位，单位补贴约占总购房款的５６％，职工家庭负担已占４５％。
我国城镇有６０％～７０％的居民需要改善住房，近几年，有３０％左右的居民希望依托现有住房上市换购住房。在发达国家，存量住房的交易远远大于增量住房的交易，而我国则刚好相反，二手住宅市场潜力巨大。随着城镇实物分房的终止和货币化分房的实施，迫切需要开放住房二级市场，使二手买卖飞快活跃起来。值得注意的是，面对二手市场强烈的"优惠交易税费"的呼声，一些城市却在担心这样"低门槛"会影响地方财政收入，不少地方的实践已经证明，尽管房地产交易税费率降低了，但由此促进交易而带来了地方税总额的增大。因此，充分发挥市场机制的作用，出台吸引和鼓励早入市早收益的政策机制，是下一步政府启动住宅消费的一大课题。
国家通过逐步改革，住房分配制度已加紧由实物向货币化过渡，集团购买明显减少，老百姓个人购房已经成为房地产行业的主力军。国家统计局近期对北京、山西、辽宁、浙江、河南等十个省、市、区城镇居民的消费意向调查表明，目前居民家庭最想消费的是住房，这个比例高达６１．８％。没有住房的要买房，有了住房的还想以小换大、以旧换新，为了住房人们愿意投入全部积蓄。有关人士据此预计，２０００～２０１０年，中国平均每年的住房需求量高达５．２亿平方米，市场前景诱人。
老百姓个人成为购房的主力，是否能够成交在很大程度上是由口袋中的钞票决定的。从北京地区的经济适用房项目来看，主要是两大类很火爆。一类是户型小、造价低，普通两居室８０平方米，总价３０万元人民币左右，但交通便利，适合中等家庭及工薪阶层购买；另一类是户型大、造价高，两居室１００平方米，总价４０万元人民币左右，距离市区相对较远，但规划设计先进，环境、品质卓越，适合稍高收入家庭购买。
国际经验表明，当一个地区的人均国民生产总值向３０００美元冲刺时，住宅建设就会逐步从城市中心区向近郊区推进，并带动郊区城市化进程。目前，在中国这点表现较为突出的是北京、上海、深圳三城市。北京１９９７年朝阳、海淀、丰台、石景山四个近郊区的住宅开发量已占全市开发总量的８６％，为东城、西城、崇文、宣武四个城区开发量的６倍多；上海闵行区、浦东新区的住宅开发量已从１９９６年仅占全市住宅开发总量的３０％增长到１９９８年的４９％。中国主要城市住宅建设向近郊区推进的趋势十分明显。中国住宅向郊区发展不只和新时尚有关，价格当是重要因素。住在郊区当然要比住在中心区便宜得多，这是相当多的人无奈的选择。可预见，在我国的国情下，郊区化现象在未来的一两年内将会在更多城市出现。
熟悉中国家电市场的人都知道，行业竞争加剧最容易导致行业利润率及价格下降。虽然房地产行业有其特殊性，看来也难逃此运。
长期以来中国的房地产行业就没有跳出这个怪圈，一方面是大量开发与大量闲置并存；另一方面房价居高不下老百姓望房兴叹。最早发出降价呼声的是北京。据统计，全国大中城市房地产价格，天津、大连、成都等城市在１９９７年后出现微幅上调外，上海自１９９６年起一直在微幅下调，广州、深圳等地在经历了１９９６年、１９９７年的持续上升后，１９９８年起也开始逐步走低。２００１年房地产商将降价突围，降价是大势所趋，人心所向。
不管发展商借口开发成本并推论出高房价的必要性，但是房地产价格只有一个决定者，这就是市场。２００１年房地产市场的前景并不乐观，原来没有售出的房产、新增的土地供应、国家推出的大批经济适用房，它们之间绝对是一场你死我活的竞争。市场的供求关系决定着价格的趋势，在如此巨大的供应量之前，２００１年的房价下降势在必行。
而且，我们将看到，２００１年房价有了降价的空间。人们说来说去都会将房价高归于房地产开发成本过高。解决房价过高问题，四个"让一点"的说法曾盛行一时：即国家让点税、地方让点费、开发商让点利、银行让点息。一个看似很难行得通的办法，时势变迁使得其中的几点都有所松动。
导致北京、上海、广州、深圳等城市房地产价格下调的主要原因除了市场竞争加剧外，自１９９６年以来银行的连续降息，也降低了开发企业的融资成本。统计表明，全国每年在房地产市场的投资约３０００亿元，其中有１０００亿元左右来自贷款，按照房地产项目平均两年半的开发周期计算，降息的结果使房地产总的开发成本平均下降５．５％。总体上看，降息使北京、上海、深圳等主要城市的房地产价格下降了７％～９％。而减免税费、降低地价等因素使价格降低了２％～５％，成本的下降使房价有了足够的降低空间。
为了带旺僵持的房地产，国家还出台了一系列政策，在税收政策方面，财政部、国家税务总局已发出通知，免征个人购买并居住超过一年的普通住宅的销售营业税，减征个人购买普通住房的契税，居民个人拥有的普通住宅转让时暂免征收土地增值税，为启动全国住房二级市场作了铺垫。这都将刺激老百姓的购房欲。所以，在２００１年，面对这两方面的有利因素，房价下降应该是情理之中的事。
贷款购房逐渐成为社会时尚。但根据银行现行的住房按揭规定，购房者必须先支付首期款，一般为总房款的三成左右，少则数万元，多则几十万元。这样，就可能一下子掉一般家庭的全部积蓄，以后还得继续按月付款。这种情况既使许多购房人望而却步，同时也制约了银行住房信贷业务的开展。为此，购房零首付将逐渐出现并在全国几大城市推广开来。
工行广东省分行根据客户和市场需求，从２０００年７月１日起，在广东省大多数地级市推出"零首期"以楼供楼新业务，购房者不必再支付首期款就可以直接得到楼。按照新规定，有自有房产权的购房者可以用自己的房产或商铺作抵押，无自有产权的购房者只要有处理权人同意其住房抵押，即可向工行申请以楼供楼。对于大量的居住房改房的人士，则需事先经原房改单位及当地房改部门审核同意。
上海个人住房贷款业务也有了重大突破。从２０００年７月６日起，两家银行正式推出"零首付"个人住房贷款。上海市工行规定，首付款贷款额度一般不超过抵押物评估价的５０％，抵押物必须是自有产权房，贷款额不超过新购商品房价的２０％～３０％，首付期限最长为１５年，同时抵押房产的房龄不能超过１５年。上海市建行首付款贷款额度则可达抵押房评估价的６０％，抵押房既可以是自有产权房，也可以是父母的住房，贷款年限最长达３０年，且对旧房年限亦无规定。今后，上海的市民购房将更为轻松方便。
预计在这两个城市之后，在未来一段时间内将会有更多的城市尾随而上，推出零首付业务，北京、武汉、南京等市的居民似乎不用等待太长时间也能享受到广东和上海居民的购房便利。
（摘自《中国社会前景》，团结出版社2000年12月版，定价：24.00元。社址：北京东城区东皇城根南街84号邮编：100006）
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