【重点推荐】房地产企业经营模式亟需完善

　　【第426期】秦虹：房地产企业经营模式亟需完善

　　自上世纪90年代进行城镇住房制度改革以来，房地产业对我国经济社会发展起到十分重要的作用，不仅推动城市迅速发展变化，而且贡献了财税、增加了就业。在持续的实践探索中，房地产企业走出了一条以提供商品房快销方式为主的开发模式——“拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售”，地房轮动，循环往复。

　　同时也要看到，多年来，我国房地产开发资金以银行贷款等短期间接融资为主，走的是“高负债、高杠杆、高周转”模式。随着我国经济社会的发展，城镇化率不断提升，城镇人均住房面积已近40平方米。房地产开发经营“三高”模式，已越来越不可持续。2021年下半年以来，国内部分房地产企业备受高负债困扰，部分房企因资金周转困难出现违约，就是一种警示。出于防范化解金融风险的考虑，房地产企业经营模式亟需完善。

　　随着我国城镇化深入发展，居民合理住房需求不断满足，新房总量的增长空间将逐渐减少。同时，“房住不炒”定位将长期坚持，房地产行业资金使用要求会更加严格规范。这都提醒房企应加紧转型。进一步说，一个成熟的房地产市场，已不是“拿地—盖项目—卖房子赚钱”的逻辑，更多的是怎么通过提高产品质量和服务水平，通过资产的综合经营管理，来获取长远可持续的收益。

　　比如，可积极探索开发与持有运营并重的盈利模式，除了继续做好商品房市场供给，可探索扩大股权运营类物业收入比重，通过获取稳定的现金收益预防房地产销售市场波动而产生的危机。特别是，注意发掘长租房市场机遇，发挥房地产企业在提升租房市场房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，提升服务质量和水平，寻找更加可持续的发展路径。同时，还应积极参与各地保障性租赁住房建设与运营维护工作。

　　又如，可积极参与到城市更新行动中来。截至目前，我国城镇化率已经超过60%，城市发展进入到城市更新的重要时期，正在由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。这里面蕴含着巨大的发展机遇，房地产企业可发挥自身优势，积极参与推动政策层面进一步完善，为推进城市更新行动贡献出自己的力量。

　　从某种程度上说，房地产企业转换盈利模式和业务转型实际上就是在布局自己的未来，做出精准判断非常重要。当然，在这一过程中，支持房地产企业转型的相关政策应及时配套推出，以促进房地产业良性循环和健康发展。

　　原文链接：房企经营模式应完善

　　今年，有两则关于区域互认的消息引发关注。一是天津相关部门日前实施新修订的《天津市居住证管理办法》和《天津市居住证积分指标及分值表》，增加了“推动京津冀居住证互认”和放宽居住证申请条件等内容。二是国务院办公厅发文“支持试点地区在城市群内开展户籍准入年限累计互认”。

　　两者均着眼于户籍制度改革，推动劳动力要素合理畅通有序流动，进而盘活区域经济社会发展格局。尤其是京津冀居住证互认，对于促进京津冀协同发展、推动区域劳动力要素市场化配置意义深远。

　　央地两个层面发力扩大区域互认并非偶然。一段时间以来，一些区域的人力资源共享、劳动力要素配置等，都受到不少隐形因素制约，市场化配置程度不充分，尤其是体制内外人力资源配置的矛盾，很大程度上影响了区域劳动力要素市场化配置。

　　包含劳动力在内的要素市场化配置是现代化经济体系的基本特征，要素市场化配置改革是建设现代化经济体系的重要制度保障。从这个意义看，区域互认改革，有利于拆除阻碍劳动力流动的藩篱、打破区域分割，有利于加速推动区域人力资源共享，促进人员、物资自由流动，进而有利于实现区域经济一体化发展。其必要性和紧迫性不言而喻。

　　有人担心，当落户门槛不断降低，区域互认增加，会不会导致个别大城市不堪重负，小城市被“虹吸效应”影响发展？实际上，这种担心是多余的。区域互认改革的目的，恰恰是通过破除城市群内部的户籍壁垒来实现劳动力要素合理流动和分配，避免大中小城市过度失衡，从而真正推动区域协调发展。

　　原文链接：区域互认有助劳动力高效配置

　　好奇心是人类普遍存在的心理状态，也是一种本能情绪。心理学研究认为，好奇心包括知觉性好奇心和认知性好奇心。知觉性好奇心是一种促使个体通过感官刺激寻找新异信息的驱动力，认知性好奇心是一种获得知识与信息的需求和渴望。

　　某种程度而言，人好奇心是本能，在教育中可以被因势利用；让学生保持好奇心并取得成果，则是学科教育在能力培养上应格外注意的问题。类创造的璀璨文明无一不是“好奇心”发挥作用的结果。

　　强大的语言能力帮助学生将好奇心保持到底，是通往新知的路径。对客观存在产生疑问，是好奇心的肇始。思考力、联想力、想象力和表达力最终决定了个体在探索的路上能走多远。对复杂现象的分析整合能力、对过程的逻辑推导能力、对结论的精准描述能力等，这些思维能力基本是通过语言能力来获得的。

　　个体需要借助语言载体学习各学科知识，训练出大脑的思维能力。语言是思维的外化符号，大脑思维结果最终要通过语言符号表达成概念、判断、结论、措施等，个体才算真正掌握真理，输出知识，认知世界，解决问题。知识的产出是真正将“未知”解读出有形“已知”，是对个体肇始好奇心的激励和良性反馈，是给好奇心的最大“满足”和“呵护”。知识作为创新成果的符号体现，可与人分享，接受论辩，积累沉淀，给个体和社会“孵化”更多的好奇心建立新的起点。因此，语言能力是创新能力的基础要素，是帮助人们保持好奇心、完成探索任务的有力工具。

　　原文链接：语言能力是创新的基础要素

　　在21世纪生态文明转型的时代背景下，中国的农业发展要如何从过去不遗余力地用工业化方式改造传统农业的旧模式，向可持续发展的新模式进行转化？这正是农业经济学家温铁军及其团队20年来在农业生态化和社会化的实践中努力想要回答的问题。在他的新作《从农业1.0到农业4.0：生态转型与农业可持续》中，他系统总结了国内外农业模式，探讨了生态转型与农业可持续发展，通过翔实的国内外可持续农业实践案例，为中国的农业经济把脉开方，其建议值得我们思考。

　　作者认为农业具有“生产、生活、生态”的属性，农村具有“共存、共生、共享”的特征；中国农业的可持续发展必须兼顾农民的生计、农村的就业和生态系统的可持续性。

　　中国各地区地理、气候和农业资源差异较大，需要根据当地情况，因地制宜地设计或选择合适的可持续发展模式。尽管如此，作者仍从共性方面总结了针对中国农业的发展建议。

　　首先是进行组织化变革，壮大农村集体经济。2019年中央一号文件提出把农村财产关系的变革作为主要内容。新形势下，要以信用合作为主体，生产、供销合作为两翼，形成覆盖县、镇、村的“三位一体”农业综合体。第二是模式化变革，借鉴传统农业优势推进立体循环农业，实现低开采、高利用、低排放。减量化生产模式和生态产业园模式能够满足民众对有机食品和休闲养生文化的需求。以果蔬等传统农产品种植产业为支撑，结合采摘、点种、插秧、耕耙等农事活动，开发以田园娱乐体验、生态养生等农事、农趣体验为特色的循环农业有广阔发展前途。

　　为了将这些对策长期化，还需要推动战略化变革，对农村自然资源立体式开发，推进生态资源价值化，提升绿水青山“颜值”，做大金山银山“价值”，实现生态资源价值增量的生态资源资本化。

　　目前一些地区已在一级市场完成股权设置及协商定价的制度，让村集体作为“资源整合者”，形成村民股权的交易合约结构化。有些地区的村集体引入了外来投资主体，形成组合投资和资源多元开发。村集体将取得的资产收益在做出一定扣除之后按股返还村民，成为农民的财产性收入。为了促进资源性资产的直接融资，活化大量占压的地方财政投资，各地还应进一步推动乡村集体股权资产委托交易的证券化，实现全域生态资产可拆分交易，对接外部过剩的金融资本。

　　原文链接：农业生态转型的突围之路

　　以智能手机等移动终端设备上网已成为农民连接互联网的主要方式。当前全国行政村移动网络覆盖率已经超过98％，同时超过55％的农民个体已使用智能手机上网。在农户家庭层面，使用智能手机上网的比例更高，根据调查，大概70％至85％的农户家庭拥有至少一部智能手机。与传统互联网相比，基于智能手机的移动互联网通信和信息获取并不受地域和时间的限制，而且操作方便快捷，因此受到了广大农民青睐，成为农民上网主要渠道。然而，移动互联网在我国农村的普及还存在较大的区域差异，西部偏远地区的农户使用移动互联网的比例相对较低。

　　移动互联网拓宽了农民信息获取渠道，推动了农村产业和农村生态现代化以及传承优秀文化，但当前的应用程度较低。调查表明，使用移动互联网的农户中，大约10％至20％通过移动互联网了解农地租赁信息、生产资料销售信息、农业科技信息等；在农村生态现代化方面，15％至25％的用户通过移动互联网获悉美丽农村建设、农业绿色生产和人居环境治理等政策措施；移动互联网在农村文化现代化方面也发挥了作用，25％至35％的移动互联网用户使用移动互联网学习社会主义核心价值观、现代科技与文化、文明健康生活方式以及弘扬传统文化等。然而，相对于传统信息获取方式，移动互联网的应用比例仍比较低。

　　移动互联网拓展了农户的社会网络，促进了农户生活现代化与乡村治理现代化，但使用方式单一并缺乏对应用程序的有效利用。网络聊天APP（比如：QQ、微信等）被移动互联网用户普遍使用，拓宽了其社会网络的边界，便于信息的及时传递。调查结果显示农村移动互联网用户中超过60％通过聊天APP传递或获取就业与创业信息、团购生活用品，甚至有30％至40％的用户通过聊天APP向村医问诊和进行远程医疗服务。此外，大约90％的移动互联网用户加入了村里的QQ或微信聊天群，超过80％的村委会会议信息、决策信息、公示信息等通过聊天群来传递。不过，农户普遍缺少对各种专业APP的有效利用，比如：网购、就业信息、农业咨询、技能学习、科技传播等APP。

　　移动互联网赋能小农户对接大市场，促进了生产要素的优化配置与农业经济转型，但权威平台应用的缺失带来潜在风险。移动互联网和传统农业结合后能有效地减少农业生产的信息不对称。一方面，有利于降低农业信息搜寻成本，加快信息流通速度，使农户能够优化农业产业各个环节的决策，提升农业资源配置和组织管理效率；另一方面，能够促进农业生产新技术在各个环节中进行推广和应用，有助于新技术在农村地区的传播和扩散，促进传统农业向现代农业转变。然而，在小农户与大市场的对接中，缺乏官方保障的权威APP，移动互联网应用通常是通过网络信息收集或社会网络获得市场信息，其可靠性难以甄别，并面临着虚假信息传递与网络诈骗等较高的风险。

　　移动互联网在交通设施薄弱、人口密度较低的偏远地区的使用获得了较高的信息红利并拓宽了城镇化的边界，但是也扩大了不同特征农村群体之间的数字鸿沟。我国西部地区通常面积广阔，人口稀少，基础设施投资的效益较低，交通和相关基础设施的发展相对落后，而移动互联网通过帮助该地区农户突破地域和时间的限制，能够随时随地获取市场信息与生产技术等而产生较高的边际收益。对我国西部牧区的实证分析结果表明，移动互联网使用通过促进牧民从事非农就业、提高牲畜价格，从而显著提高了牧民收入。越是偏远的地区，农户使用移动互联网的增收效应越大。然而，移动互联网对畜牧养殖规模较大的牧户有着更大的增收效应，其促进包容性增长还有待进一步提高。

　　建议：扩展对移动互联网的多元化应用，提高农户对专业APP的利用效率。涉农APP具有较强的公益属性，其发展不能完全依靠市场机制。政府相关部门应直接出面或委托权威机构，根据农户实际需求，依托移动互联网平台开发类似“学习强国”这种具有权威性的专业化涉农APP，并做好相应APP的运营、管理与推广。同时，建议政府部门进一步加强对移动互联网APP内容的监管，建立长效监管与治理机制，对虚假信息、诈骗信息、黄赌毒等非法内容能够精准识别与及时高效处理，降低农户在使用移动互联网APP时可能遇到的各种潜在风险。

　　原文链接：拓展“移动互联网＋”应用　助力农业农村现代化